نحوه­ و رویه ­اجرای ­اسناد
مهمترین هدفی که از تنطیم هرسندی دنبال می شود اجرای آن می باشد. در این فصل تلاش شده نحوه اجرای اسناد را از شروع عملیات اجرایی تاانتهای عملیات اجرایی، با مداقه در مواد و مقررات قانونی مرتبط مورد بررسی قرار دهیم.
مبحث نخست: عملیات مقدماتی اجرایی
عملیات مقدماتی اجرایی شامل دستور صدور اجراییه تا ابلاغ آن به طرفین سند است. لذا قبل از پرداخت به این مراحل ابتدا مفهوم عملیات اجرایی را توضیح و نطرات مختلف راجع به این مفهوم را اورده و سپس مراحل مختلف آن را تبیین وتشریح نموده ایم.
گفتار اول: تعریف عملیات اجرایی
عملیات اجرائی یعنی اقدامات اجرائی و کارهائی که به اجرای مفاد سند ثبتی مربوط می شود[۱].
-آئین نامه اجراء، این عملیات را تعریف نکرده است.
-بخش اول ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر  می گوید «عملیات اجرائی، بعد از صدور دستور اجرا»^[۲]، شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم کند…»
-آقای دکتر حمیتی واقف در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک و اجرای ثبت بند ۴۷ بعد از تعریف عملیات اجرائی به شرح فوق از سه جهت به آن نقض وارد کرده اند[۳]:
اول: این که شروع عملیات اجرائی را بعد از صدور دستور اجرا» دانسته است. در صورتی که صدور دستور صدور اجراییه، خود جزء عملیات اجرائی است. زیرا دستور به اجراء جزئی از اجراء است و دستور به صدور اجرائیه، دستور به اجراء است و آن چه عرف، از عملیات اجرایی می فهمد، این است که این عملیات. با صدور دستور مقام مافوق یعنی رییس به زیردستان او آغاز می شود. چنانکه اگر مثلاً به کارگرانی که در دیرهنگام شب در پیاده رو و یا خیابان مشغول حفاری هستند گفته شود چرا این کار را می کنید و مزاحم خواب و استراحت ما شده‌اید؟ پاسخ خواهند داد: به ما نگویید، به آن که به ما دستور داده است، یعنی به رئیس ما بگوئید! بنابراین، باید در این بخش از ماده ۱۶۹ به جای این که شروع این عملیات بعد از صدور دستور اجراء دانسته شود، اعلام گردد که آغاز این عملیات، از زمان صدور دستور اجرائیه است. این نحوه بیان، ابهام موجود در عبارت «بعد از صدور دستور اجراء» را نیز از بین می برد. زیرا در این عبارت، معلوم نیست که دستور اجراء چه دستوری است؟ آیا دستور به صدور اجراییه است یا دستور به اجرای عملیات اجرائی؟ زیرا در مورد اول، این دستور، شامل تمام عملیات اجرائی می شود. درحالیکه در مورد دوم، چون این عملیات مراحل متعددی دارد، انجام هر یک از آن ها، با اجرای دستور است و «دستور اجرا» شامل هر یک از ان ها می شود. مثلاً با توجه به ماده ۲۸ آ.ا.م.ا.ر^[۴] تسلیم عین منقول و منافع آن به متعهدله، یک عمل اجرایی است و به عملیات اجرایی پایان می دهد ( بند «د» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر) ولی با توجه به سلسله مراتب اداری، در همین مورد هم باید رئیس اجراء دستور تسلیم مال و منافع آن را به مأمور اجراء بدهد. آیا صدور این دستور «دستور به اجراء» نیست؟
به نظر می رسد نوشتن عبارت «بعد از صدور دستور اجراء»‌در این بخش از ماده ۱۶۹ برای این بوده است که نویسندگان آین نامه اجراء صلاحیت رییس ثبت و هیأت نظارت برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را درنظر داشته‌اند. به خصوص که بعد از این عبارت، عبارت «موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریور ماه ۱۳۲۲» نوشته شده است. یعنی وقتی مطابق ماده ۱ آن قانون، دستور اجراء، مخالف با مفاد سند یا مخالف با قانون باشد یا به جهت دیگری در خور شکایت باشد، می توان از آن دستور به دادگاه شکایت کرد.
ولی اگر بعد از صدور دستور اجراء شکایتی از خود عملیات اجرائی وجود داشته باشد، از آن عملیات بادی به رئیس ثبت شکایت کرد و از تصمیم او به هیأت نظارت.^[۵] زیرا بعد از صدور این دستور است که عملیات اجرائی شروع می شود. در حالی که این تفکیک صحیح نیست و صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به شکایت از دستور عملیات اجرایی، نباید موجب این شود که آغا ز عملیات اجرائی، «بعد از صدور دستور اجراء» دانسته شود.
دوم: دومین نقص این ماده اینست که پایان عملیات اجرائی مشخص نیست. ولی در ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر  آمده است: «ختم عملیات اجرائی حسب مورد عبارت است از: الف) وصول تمام وجه موضوع لازم الاجراء و هزینه های مربوطه ب) تسلیم مال منقول به برنده مزایده ج) تنظیم سند انتقال پس از مدت مذکور در ماده ۳۴ مکرر ق.ث) تحقق تخیله یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد»
بنابراین ختم عملیات اجرایی، بستگی به نوع موضوع لازم الاجراء دارد، چنانکه اگر اجراییه را برای تخلیه ملک مورد اجرا صادر شده باشد، شروع عملیات اجرائی، صدور دستور اجراء است و ختم آن عملیات، تنظیم صورت مجلس تخلیه آن ملک است که دلالت بر تخلیه دارد.
افزون بر این، تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث  می گوید: «عملیات اجرائی، با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار مختومه خواهد بود. در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت محلس حراج می باشد».
به این ترتیب، پایان این عملیات به نوع موضوع لازم‌الاجراء از یک سو، و شیوه های اقدامات اجرائی از سوی دیگر، وابسته شده است. توضیح این که اگر مثلاً عملیات اجرائی در باره مفاد سند آغاز و مال غیر منقول متعلّق به بدهکار بازداشت شود، دو عمل برای پایان یافتن آن عملیات مقرر شده است: ۱-تنظیم سند انتقال ۲-تنظیم صورت مجلس مزایده.^[۶] زیرا به موجب مواد:  و ۱۲۱ و ۱۳۹ و ۱۴۰ و ۱۴۱ و … آ.ا.م.ا.ر، نسبت به اموال غیرمنقول نیز مزایده انجام می گیرد. بنابراین، اگر در زمان پس از تنظیم صورت مجلس مزایده، کار عملیات اجرایی را پایان یافته بدانیم^[۷]، سؤال اینست که اقدامات دیگری که در فاصله تنظیم این صورت مجلس تا تنظیم سند انتقال صورت می­گیرد، ازقبیل تهیه متن پیش نویس سند انتقال اجرایی و امضاء وارسال آن به دفتراسناد رسمی وپس از امضاء سندانتقال اجرایی وذیل ثبت سند در دفترخانه، چه نام دارند؟

در صورتی که به موجب این مقرره که تنظیم سند انتقال، پایان عملیات اجرائی است (صدر همان تبصره و بند «ج» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر )، آن اقدامات، داخل در محدوده و قلمرو عملیات اجرائی خواهند بود. نتیجه این که در مورد اخیر، می توان از این اقدامات (هرگاه خلاف مقررات باشند) به موجب بخش دیگر همان ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر نزد رییس ثبت شکایت کرد و از تصمیم رییس ثبت به هیأت نظارت [۸]شکایت کرد. ولی در مورد پیشین نمی تواند.افزون بر این که تنظیم سند انتقال برابرآیین نامه قبلی، به موجب مقررات آیین نامه اجراء پس از انجام مزایده و تعیین برنده مزایده است، باید گفت در مواردی که به موجب ماده ۳۴ ق.ث ، بدهکار تقاضای حراج ملک را در مدت ۶ ماه پس از ابلاغ اجراییه نکند یا به حراج ملک،‌ خریداری پیدا نشود، ملک پس از انقضای ۸ ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه با دریافت کلیه حقوق اجرائی و تنظیم سند انتقال به بستانکار واگذار می شود. یعنی این که تنظیم سند انتقال، همیشه نتیجه حراج نیست، با این که نام این سند، در این مورد نیز سند انتقال اجرایی است.
۱-حمیدی واقف، احمدعلی، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۴۰٫
۲- موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از موارد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریورماه ۱۳۲۲
۳ -منبع قبل، همان.
۱ – ماده ۲۸ آ.ا.م.ا.ر می گوید: اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ۱۰ روز پس از ابلاغ، متعهد آن را تسلیم نکند، مأمور اجرا عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهد له تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت…»
۲- بخش دوم ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر: «… رئیس ثبت مکل است فوراً رسیدگی نموده و باذکر دلیل رای صادر کند، نظر رئیس ثبت به هر حال، برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیمی رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هئیت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هئیت نظارت مطرح و رسیدگی شود.
۱ – صدر تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث و بند ج ماده ۲۱۳ آ.ا.م.ا.ر ذیل تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر.
۲ – ذیل تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث
۳-هئیت نظارت: هئیتی است مرکب از مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید.