۱-معامله با حق استرداد

معامله با حق استرداد: هر عقدی است که موضوع آن مال منقول یا غیر منقول است که به عنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار قرار داده می شود تا تحت شرایط قانونی در صورت امتناع مدیون از پرداخت دین از محل وثیقه، طلب خود را وصول کند[۱].

۲- معاملات رهنی

 معامله رهنی عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد ماده ۷۷۱ ق.م رهن عقد تبعی است و پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود و به موجب عقد مذکور برای وام دهنده یک حق عینی بر آن مال ایجاد می شود.

۳-معاملات شرطی

معامله شرطی که منظور همان بیع شرط است و طبق ماده ۴۵۸ ق.م. به شرح ذیل تعریف شده است: «در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد؛ در هر حال، حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.» به عبارت دیگر بیع شرط عبارت است از بیعی که در آن شرط شود هرگاه بایع در مدت معین مثل ثمن را به مشتری رهن نماید حق فسخ آنرا داشته باشد[۲].

ج: تفاوت بین اقسام معاملات دارای وثیقه

۱-عقد رهن نسبت به راهن لازم است و مادامی که دین خود را نپرداخته، ملک وثیقه بدهی اوست و نمی تواند آنرا فسخ کند و نسبت به مرتهن جایز است و هر زمان می توان آنرا فسخ کند، معاملات با حق استردادنسبت­به طرفین لازم است و انتقال­گیرنده مانندانتقال دهنده نمی­تواندازحق وثیقه خود صرف نظرکند.

۲-قبض در رهن شرط صحت عقد است ولی در معاملات با حق استرداد شرط نیست.

۳-در رهن عین مرهونه متعلق به راهن بوده و مرتهن دارای حق وثیقه بر آن است بدین جهت منافع و نمائات مدت قرض، تابع عین مرهونه و از آن راهن است و در معاملات با حق استرداد عین مورد معامله در ظاهر به مالکیت انتقال گیرنده در می آید و بدین جهت، منافع آن در مدت حق استرداد تابع عین و متعلق به انتقال گیرنده است.

۴-در رهن در صورتی که در زمان عقد خسارت تاخیر تادیه برای پس از انقضای مدت معین نشده باشد مدیون ملزم به خسارت تاخیر تادیه نمی شود مگر اینکه بستانکار طلب خود را بوسیله دادخواست یا اظهارنامه مطالبه کرده باشد ولی در مورد معاملات با حق استرداد خسارت تاخیر تادیه از تاریخ انقضای مدت محسوب می شود[۳] خسارت تاخیر تادیه طبق نظر شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص بانکها جائز می باشد و در مورد اشخاص و دیگران قابل لحاظ نیست.

بند دوم : خصوصیت اسناد وثیقه­ای

کلیه معاملات فوق الذکر تحت یک عنوان کلی «معاملات وثیقه ای» شناخته می شود که مهم ترین خصوصیت آن عبارت است از:

الف ـ در معاملات وثیقه ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.

ب ـ مال مورد وثیقه به موجب این عقد از مالکیت مالک اولیه خارج نمی شود به همین دلیل، قانونگذار در ماده ۳۳ ق.ث. حق تقاضای ثبت را به انتقال دهنده داده است

بند سوم : ترتیب اجرا در اسناد دارای وثیقه

ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات مندرج در ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و آ.ا.م.ا.ر است که ذیلاً در ۹ بند تشریح می گردد؛

الف : صدور اجرائیه

در کلیه معاملات با حق استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست نماید. درخواست اجرای سند باید حاوی نکات مذکور در موارد ۳و۴ آ.ا.م.ا.ر باشد.

الف- دفترخانه به تقاضای بستانکار برای وصول مطالبات قانونی وی اجرائیه صادر و به اداره ثبت ارسال می کند.

ب- بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ۱۰روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید[۴].

در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد معامله را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت، نسبت به مزایده مال اقدام می کند.

درماده۳۴ اصلاحی جدید و آیین نامه اجرایی آن، نسبت به ماده۳۴ سابق تفاوت های زیر مشهود است:

۱ ـ درماده۳۴ اصلاحی جدید، ترتیب اجرای اسناد وثیقه راجع به اموال منقول وغیر منقول یکسان است.

۲ ـ مواعد ۴ ماه و ۸ ماه مقرر در ماده۳۴ سابق به ۱۰ روز کاهش یافته است.

۳ ـ حراج مورد وثیقه منتفی گردیده و وثیقه پس از ارزیابی و قطعیت آن از طریق مزایده به فروش گذارده می شود.

۴ ـ مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است که در صورت انقضای یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول و تا قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده به درخواست هر یک از طرفین ارزیابی قابل تجدید خواهد بود. (ماده ۳۴ اصلاحی و تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آ.ا.م.ا.ر )

۵ ـ پس از آنکه مطالبات قانونی بستانکار و هزینه های اجرایی از محل فروش مورد وثیقه وصول گردید، چنانچه مازادی باشد به متعهد مسترد می گردد. (ماده۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر)

۶ ـدر صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا، به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می گردد. (تبصره ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )

۷ ـ در مواردی که وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید، او می تواند برای وصول مانده ی طلب خود به سایر اموال متعهد رجوع نماید. (قسمت اخیر ماده ۱۱۶ آ.ا.م.ا.ر)

۸ ـ مقررات فوق در مواردی هم که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده شود و عنوان رهن و معاملات با حق استرداد را نداشته باشد هم مجری خواهد بود. (تبصره یک ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و ماده ۱۰۵ آ.ا.م.ا.ر)

ب:  ارزیابی

هرگاه متعهد ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، اداره ثبت بنا به درخواست و معرفی هر یک از طرفین معامله (متعهد یا متعهد ٌله) نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می کند. چنانچه معرفی کننده به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می تواند ضمن امضای صورت مجلس اعتراض نماید و اگر طرف مقابل هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل نماید. در این صورت، معترض باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس، آن را پرداخت و قبض آن را به اجرا تسلیم و رسید دریافت نماید.

در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف ۳ روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می شود. در این حالت، میزان دستمزد کارشناس مجدد نیز در اخطار قید می گردد تا چنانچه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس مجدد، به اجرا تسلیم نماید.

در موارد فوق که به ارزیابی اعتراض می شود, رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی، یک­نفررا انتخاب و مراتب را به طرفین وکارشناس منتخب ابلاغ می کند و با تعیین مهلت مناسب به کارشناس اخطارمی کندکه اظهار نظرنماید. نظریه کارشناس مجدد، درهرحال، قطعی وغیر قابل اعتراض است.

چنانچه به ترتیب فوق اعتراضی نرسد ارزیابی قطعی است. (مواد ۹۸ ـ ۱۰۱ و ۱۰۲ آ.ا.م.ا.ر)

به عبارت دیگر؛

الف: طرفین معامله در زمان ارزیابی مورد وثیقه حاضر باشند و اعتراض ننماید. در این صورت، ارزیابی قطعیت یافته و پس از آن اعتراض مسموع نخواهد بود. (ماده ۹۸ آ.ا.م.ا.ر)

ب: معترض که ضمن امضای صورت مجلس به ارزیابی اعتراض نموده، ظرف مدت ۳ روز مقرر به اجرا مراجعه نکرده و یا در صورت مراجعه، دستمزد کارشناس مجدد را واریز ننموده باشد. در این صورت نیز ارزیابی اولیه قطعی خواهد بود[۵].

ج: طرفین یا هر یک از آنها در زمان ارزیابی حاضر نبوده و نتیجه ارزیابی به آنها ابلاغ شود. در این صورت، چنانچه معترض ظرف مدت ۵ روز از تاریخ ابلاغ, کتباً و با واریز هزینه کارشناس مجدد اعتراض ننماید, ارزیابی قطعیت یافته و عملیات اجرایی ادامه می یابد. (ماده ۱۰۱ آ.ا.م.ا.ر)

د: با اعتراض طرفین یا یکی از آنها کارشناس مجدد به قید قرعه از طرف رئیس ثبت انتخاب و نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می کند. در این صورت، نتیجه ارزیابی مجدد قطعی و غیر قابل اعتراض می باشد.(ماده ۱۰۲ آ.ا.م.ا.ر)

*نکات:

۱ ـ در صورتی که یکسال از قطعیت ارزیابی مال غیر منقول (مورد وثیقه یا مورد بازداشت) گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده، ارزیابی تجدید می گردد.(تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آ.ا.م.ا.ر)

مفاد تبصره فوق از نوآوری های آیین نامه اجرا است که با توجه به نوسان شدید قیمت ها در اموال غیرمنقول, جهت حفظ حقوق طرفین پیش بینی گردیده است.

۲ ـ طبق بند ”ر“ ماده یک آیین نامه اجرا کارشناس رسمی کسی است که به مناسبت خبره بودن در فنی می تواند در مسایل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهار نظر کند و از مراجع ذی صلاح پروانه برای این کار را داشته باشد. بر این اساس ادارات ثبت در ارزیابی اموال باید از کارشناس رسمی دادگستری و نیز کارشناسان موضوع ماده ۱۸۷ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب ۱۳۷۹ استفاده نماید.

۳ ـ با توجه به مفاد بند ”ر“ فوق الذکر ادارات ثبت در انتخاب ارزیاب مکلف اند با توجه به نوع مال مورد ارزیابی از کارشناس متخصص در همان موضوع استفاده نمایند. در غیر این صورت, ارزیابی به دلیل عدم تخصص کارشناس مربوطه فاقد اعتبار خواهد بود.

۴ ـ دستمزد ارزیابی با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربه کارشناس یا خبره محلی، محل ارزیابی، نوع مال ارزیابی شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل تعیین می گردد.

۱ -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۴.

۲-امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج۱، ص۵۵۹.

۱-همان، ص۵۷۱ الی ۵۷۴.

۲-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۴۰.

۱ -خداداد، جنت، مقاله اجرای مفاد اسناد رسمی، مجله کانون، شهریور ۱۳۹۰.

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه :