گفتار اول ـ نحوه ثبت نام

احمد تویسرکانی معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شرط نخست اجرای این قانون را انجام تمام مراحل آن با استفاده از فناوریهای نوین اعلام کرد .به همین منظور سامانه پذیرش الکترونیکی تقاضاها تهیه شده تا متقاضیان با مراجعه به سایت سازمان به آدرس www.ssaa.ir  به راحتی بتوانند تقاضای خود را به واحد ثبتی ارسال کنند ، تاپس از بررسی هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف سازمان ثبت ، سند تک برگ ۶ دانگ برای مالکان صادر کنند .متقاضیان دریافت سند تنها می توانند از طریق پایگاه اینترنتی درخواست خود را ثبت و از طریق پیامک و ایمیل پاسخ خود را دریافت کنند و مالکلان در صورت مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد قادر به ثبت درخواستهایشان نخواهند بود.

این اعلام نظر در حالی است که طبق تبصره ۱ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی : «متقاضی در صورت تمایل می تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. دفاتر نیز مکلفند به نمایندگی از متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا ، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیئت ها اقدام نمایند .»

در این سامانه درخواست افرادی مورد پیگیری قرار می گیرد که بتوانند با وارد کردن مدارک معتبر ـ به سامانه ـ برای ملک مورد نظرشان اثبات کنند که اولاً- منشاء تصرفاتشان قانونی است. ثانیاً- مالک اولیه فوت کرده یا مفقود الاثر می باشد.  هم چنین ملک مورد تقاضا باید در بانک اطلاعاتی [۱]سازمان ثبت اسناد دارای سابقه ثبتی [۲]باشد.

مسولان قضایی حوزه املاک علاوه بر این سه پیش شرط ، شرایط هشت گانه ای [۳]را نیز تعیین       کرده اند. که در صفحه اول سامانه قبل از آنکه به افراد اجازه ثبت درخواست داده شود تشریح شده است.در قالب این شرایط کسانی که از ماحصل نقل و انتقال ملکی فقط یک سند  عادی نصیبشان شده  نیز می توانند برای دریافت سند محظری اقدام نمایند.[۴]

بر اساس آنچه در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند پیش بینی شده است :« مالکان زمین یا ساختمانهایی که منشا تصرفات آنها قانونی است ؛ اما سند رسمی محضری برای اثبات ادعایشان ندارند ، می   توانند نسخه الکترونیکی – اسکن – کلیه اسناد و مدارک در اختیارشان را وارد این سامانه کنند تا هیات حل اختلاف که در اداره ثبت اسناد هر استان به همین منظور تشکیل شده است ،نسبت به تصمیم گیری برای این املاک اقدام کنند».(ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف).

دبیرخانه درخواستهای واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر [۵]و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می نماید.در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نشود ، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف ۲۰ روز مدارک به دبیرخانه تسلیم  نشود ، فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری می شود و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد.

چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرتی داشته باشد ، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله بیست روز به متقاضی اعلام می نماید . متقاضی مکلف است ظرف ۳۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام و الا تقاضای وی با نظر هیات رد می شود.(ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف)

   نکته :تهیه نقشه ملک باید توسط کارشناسان نقشه بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان یا کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و  نقشه بردار یا نقشه برداران نظام کاردانی و یا مهندسی مشاور نقشه بردار مورد تایید معاونت نظارت راهبردی رئیس جمهور فایل نقشه ملک مورد تقاضای خود را با مختصات utm تهیه نمایند.

[۱] – بانک اطلاعاتی ، حاوی اطلاعات املاک در زمینه اقدامات انجام شده توسط هیات و دبیرخانه موضوع این قانون می باشد .(بند ۹ماده ۱ آیین نامه قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی).

[۲] – منظور از سابقه ثبت این است که ملک تا پیش از آنکه در تصرف قانونی متقاضی قرار گیرد باید دارای مالک بوده باشد.

[۳]- الف: املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تقاضای صدور سند مالکیت نماید به شرح زیر می باشد:

۱) اراضی کشاورزی ، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به موجب سند عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.

۲) املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است  و تصرفات وی در محل مجزا شده ولی به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.

۳) املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

ب:اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی باشند عبارتند از:

۱) اراضی موات، ملی و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات عمومی

۲)اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت است.

۳)املاک فاقد بنا اعم ا اینکه محصور باشند یا غیر محصور.

۴)اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.

۵)اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد.

[۴] – www.bananews.ir

[۵] – عملیاتی است جهت انجام و نصب علائم و نشانه ها ی مربوط به تحدید حدود املاک و حریم آنها.