با توجه به ماده ۷۸۷ ق.م. عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است[۲] و بر اساس همین اختیار برای مرتهن است که او می تواند تا زمانی که دین بر ذمه راهن باقی است از رهن اعراض نماید. این موضوع در تبصره ۶ ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  مصوب ۱۳۵۱ در خصوص معاملات رهنی، پیش بینی شده بود. طبق تبصره ۶ مذکور در مورد معاملات رهنی بستانکار می توانست از رهن اعراض نماید که در این صورت مورد رهن آزاد و عملیات اجرایی بر اساس اسناد ذمه ادامه می یافت. در ماده ۳۴ اصلاحی جدید (تبصره ۲) تعیین تکلیف در خصوص اعراض از رهن، به آیین نامه محول گردیده و مواد ۱۱۲ و ۱۱۳ آ.ا.م.ا.ر به این موضوع اختصاص یافته است. طبق مواد مذکور؛ اگر اعراض از رهن قبل از صدور اجرائیه باشد در دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل می آید و مراتب در ملاحظات ثبت سند مربوطه قید و به امضای مرتهن می رسد و اطلاع نامه فسخ نیز به اداره ثبت ارسال می شود. در این صورت، صدور اجرائیه با توضیح موضوع اعراض از رهن، خواهد بود. و اگر اعراض از رهن پس از صدور اجرائیه باشد، با اعلام کتبی موضوع از طرف مرتهن به اداره اجرا به عمل می آید. در این صورت نیز پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه به مرتهن توسط رئیس اجرا، موضوع به متعهد ابلاغ شده و به دفتر خانه نیز جهت قید موضوع در ستون ملاحظات ثبت مربوطه و صدور اطلاع نامه فسخ (فک رهن) اطلاع داده می شود. و در هر دو صورت، عملیات اجرایی برابر مقررات اسناد ذمه ای خواهد بود.

الف: طبق تبصره ماده ۱۱۲ مذکور حق اعراض از رهن با تنظیم صورت مجلس مزایده از مرتهن ساقط می شود. لازم به ذکر است مفاد تبصره مذکور اطلاق صدر ماده را که مقرر داشته مرتهن می تواند مادام که دین بر ذمه راهن باقی است از رهینه اعراض نماید، تخصیص زده و آن را مقید تا زمان تنظیم صورت مجلس مزایده نموده است[۳].

ب: در مواردی که موعد سند منقضی نشده باشد، مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق ذمی تبدیل می شود و مطالبه وجه و صدور اجرائیه برای وصول آن موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود. (ماده ۱۱۳ آ.ا.م.ا.ر)

ج: هرگاه مازاد مورد وثیقه به نفع غیر بازداشت باشد، در صورت اعراض از رهن، بازداشت مازاد به اصل تبدیل می شود. (ماده ۱۱۳ آ.ا.م.ا.ر )

ه: حقوق بدهکار اسناد وثیقه ای

بدهکار سند وثیقه ای با توجه به ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث  و مواد ۱۰۸، ۱۴۵ و ۱۴۶ و سایر مقررات آ.ا.م.ا.ر  دارای حقوق ذیل نیز می باشد؛

۱-فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه ای می تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر خانه تنظیم کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )

۱ ـ در مورد فوق هر گاه منافع مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره ۶ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر)

۲ ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده ۱۴۵ آ.ا.م.ا.ر )[۴]

۲-رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه ای می تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر خانه تنظیم کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده ۱۰۸ )

۳-انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه ای (دارنده حق استرداد) می تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می شود. (ماده ۱۰۸ آ.ا.م.ا.ر)

۱- هرگاه انتقال حق استرداد با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضای سند و جلب رضای بستانکار به عمل آید اجرائیه علیه آخرین منتقل الیه صادر خواهد شد. (ماده ۱۰ آ.ا.م.ا.ر)

۴-پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث: بدهکار سند وثیقه ای می تواند در مواردی که مورد وثیقه در جریان عملیات اجرایی است و منتهی به تنظیم صورت مجلس قطعی مزایده نشده است (مال از طریق مزایده به خریدار ثالث فروخته نشده) با سپردن بدهی به صندوق ثبت، سند را فسخ نماید. در این صورت، پرونده اجرایی مختومه شده و مراتب به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام می گردد تا موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید. (بند ۵ ماده ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر )

همچنین بدهکار سند وثیقه ای می تواند در مواردی که مال به دلیل نبود خریدار به بستانکار واگذار می شود تا قبل از تنظیم سند اجرایی و یا تحویل مال، با واریز کلیه بدهی به صندوق ثبت از واگذاری مال به بستانکار جلوگیری نموده و نسبت به فک و فسخ سند اقدام نماید. (تبصره ماده ۳۹ آ.ا.م.ا.ر )

۵-حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه ای

۱- طبق مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آ.ا.م.ا.ر هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد می تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و حقوق دولتی را پرداخت نموده و استیفای حقوق خود را از اداره ثبت محل درخواست نماید. در این صورت، به محض پرداخت بدهی و حقوق دولتی، مورد معامله در ازای هردو بدهی و متفرعات آن به نفع بستانکار مذکور بازداشت شده و اداره اجرا مکلف است مراتب را برای فسخ سند به دفتر خانه اسناد رسمی مربوطه اعلام و موضوع بازداشت ملک را به واحد ثبتی اطلاع، و عملیات اجرایی را طبق مقررات اسناد ذمه ای ادامه دهد.

۲- وفق مواد ۱۰۹ و ۱۱۰ آ.ا.م.ا.ر بستانکار معامله مؤخر یعنی بستانکاری که مازاد مورد معامله در وثیقه طلب اوست نیز می تواند پس از انقضای مدت سند مقدم، کلیه بدهی سند مذکور را قبل از صدور اجرائیه و یا قبل از فروش مال از طریق و یا تنظیم سند انتقال پرداخت و یا ایدا نموده و تقاضای استیفای حقوق خود از اداره ثبت بنماید. در این صورت پس از پرداخت طلب بستانکار اول (و حقوق دولتی در صورت صدور اجرائیه) تمام مال مورد وثیقه در وثیقه طلب بستانکار مذکور قرار گرفته و حسب مورد صدور اجرائیه و یا ادامه عملیات اجرایی نسبت به دو سند توأمان خواهد بود.

در موارد الف و ب چنانچه منافع مال مورد معامله، حق سکنی بوده و به بستانکار اول منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. پس از انقضای مدت سند، عملیات اجرایی به نفع بستانکار پرداخت کننده دین ادامه می یابد.

۲ -اعراض: چشم پوشیدن مالک است از مال خود، اعراض از ایقاعات است و مالک از سلطه خود نسبت به مال خویش چشم می پوشد و به موجب این عمل ان مال جز مباحات می شود و قابل تملک از طریق حیازت است.

۳-حسینی نیک، مجموعه قوانین کاربردی مجد، ص ۱۲۲.

۱ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۷۲.

۲-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۱۳ و ۱۱۲.

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه :