بند سوم ـ تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات

افراز در اصطلاح حقوقی عبارت است از جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه یا تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم . بنابراین در افراز ، وجود حالت اشاعه شرط اساسی است .

بر این اساس دعوی افراز عبارت است از : « دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم »[۱]

تفکیک نیز در اصطلاح ثبتی عبارت است از :« تقسیم و تبدیل مال غیر منقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین خواه ملک مشاع باشد یا غیرمشاع و متعلق به یک نفر » مانند تقسیم ملک ۱۰۰۰متر مربعی به قطعات ۲۰۰ متر مربعی توسط مالک واحد یا مالکین مشاع. [۲]

طبق تبصره ۱ماده ۶  قانون تعیین تکلیف صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آن زیر حد نصاب های مذکور بوده لکن به دلیل محاط شدن به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی یا اراضی دارای سند تفکیکی؛ امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود ندارد بلامانع است. ماده فوق الذکر مشعر بدین معناست که هرگاه فردی ، متقاضی صدور سند مالکیت برای باغ در داخل محدوده شهری باشد طبق تبصره ۲ماده ۸ باید نظر هر دو وزارتخانه راه و شهر سازی و جهادکشاورزی را  استعلام کرده و ضوابط مربوط به آنها را رعایت نماید و هرگاه متقاضی صدور سند مالکیت در خارج از محدوده باشد باید ضوابط مقرر توسط وزارت کشاورزی را رعایت نماید . این امر در حالی است که طبق بند ۷ ماده ۱۴۷ اگر قطعات متصرفی کمتر از میزان مصوب مقرر باشد ،برای این اراضی امکان صدور سند با توسل به این قانون ممکن نخواهد بود .

ظوابط مربوط به تفکیک و تغییر کاربری باغات در داخل محدوده قانونی توسط وزارت مسکن و شهر سازی[۳] معین می شود به همین منظور بخشنامه شماره ۸۳۳۶۰-۱تاریخ ۱/۹/۱۳۷۳راجع به نحوه تفکیک و افراز و تقسیم باغات و اراضی کشاورزی و آیش، از ناحیه وزارت مسکن و شهر سازی صادر و ظوابط مربوطه طی این بخشنامه مشخص گردیده است که ذیلاً مفاد این بخشنامه آورده می شود .

به موجب ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۱۹/۴/۱۳۸۶ ادارات ثبت اسناد و املاک  و دفاتر اسناد رسمی موظفند اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها براساس نقشه ای که به تایید سازمان کشاورزی استان رسیده است تفکیک کنند.

نکته :طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف ، تفکیک و افراز نسق های زراعی و باغات مشمول قانون مربوط به اصلاحات ارضی و اصلاحات بعدی آن و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای دایر و بایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرارگرفته است فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط بلامانع می باشند. [۴]

بند چهارم ـ رسیدگی هیا ت به موقوفات 

یکی از موضوعاتی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیات حل اختلاف قراردارد رسیدگی به تقاضای اعیانهایی است که در اراضی موقوفه احداث گردیده است که در این قسمت با اشاره به ماده ۹ قانون  تعیین تکیف به توضیح تقاضای واصله در این باب خواهیم پرداخت.

به موجب ماده ۹ قانون  تعیین تکلیف هرگاه هیات تشخیص دهد که اعیان مورد تقاضا کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده است از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت یا نظر خود را ظرف دو ماه از تاریخ ارسال اعلام نماید ، تا هیات با رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیهم و رعایت جمیع جهات نسبت به رسیدگی اقدام نماید .ولی هرگاه ملک موقوفه فاقد متولی باشد هیات با موافقت اداره اوقاف و رعایت موارد لازم ، نسبت به تعین اجرت زمین اقدام  و در رای صادره تکلیف اداره ثبت را  نسبت به مورد ، برای صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زمین معین خواهد نمود .[۵]

بنابراین هیات های حل اختلاف با در نظر گرفتن سه جنبه مبادرت به اتخاذ تصمیم می نماید:

۱-جلب موافقت اداره اوقاف محل

۲- رعایت مفاد وقف نامه

۳- مصلحت موقوف علیهم

در صورتی که نیاز به جلب نظرکارشناس باشد با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می شود که با درنظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداثی به قصد وقف نزدیک است مساحت عرصه و ارزش اعیان و اجرت زمین را معین می نماید .هرچند این امر در قانون جدید پیش بینی نگردیده ولی با توجه به اختیار هیات در ارجاع امر به کارشناس استنباط می گردد.[۶]

[۱] – جعفری لنگرودی ، ترمینولوژی حقوق ، ص۶۷، ش۵۰۲

[۲] – اصغر زاده بناب ، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص ۳۹۹

[۳] – وزارت مسکن وشهرسازی فعلی

[۴] – صباحی ، علی ، تحلیل مواد۱۴۷و۱۴۸قانون ثبت ، ص ۱۴

[۵] – همان ، ص۱۰

[۶] – میرزایی ، علیرضا ، حقوق ثبت کاربردی ، ص ۱۸۸

بند پنجم ـ رسیدگی هیات به املاک مشاع در تصرف مفروز

مالکینی که دارای سند مشاعی هستند و تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی را دارند می توانند با استفاده از « بند ت ماده ۱ قانون تعیین تکلیف » در صورت عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی اقدام به اخذ سند مالکیت نمایند. هیات پس از ارجاع امر به کارشناس در صورتی که نظریه کارشناس حکایت از تصرفات بلا منازع متصرف داشته باشد و معتمدین محلی و شهود ، مراتب را گواهی کرده باشند هیات تصمیم لازم را حسب مورد در خصوص قبول یا ادامه عملیات ثبتی یا صدور سند مالکیت اتخاذ می نماید و تصمیم خود را به واحد ثبتی ابلاغ می نماید تا واحد بر اساس بند ۶ ماده ۱۱ قانون تعیین تکلیف اقدام نماید .واحد ثبتی مراتب را در دو نوبت به فاصله ۱۵روز منتشر می کند .چنانچه ظرف دو سال از تاریخ  انتشار آگهی اعتراضی به اداره ثبت واصل شود اداره ثبت باید به معترضین اعلام نماید که ، ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع صالح قضایی نماید و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید .در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود ،ولی چنانچه اعتراضی واصل نشود اداره ثبت طبق مقررات ، سند مالکیت صادر می نماید. [۱]

صلایت هیات منحصراً در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی است .در صورتی که متقاضی به سایر مالکین مشاعی دسترسی داشته باشد برای افراز ملک خود ، طبق ماده ۱ قانون افراز املاک مشاع باید به واحد ثبتی محلی که ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است مراجعه نماید .واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات از جمله موارد منع افراز املاک مشاع[۲] اقدام به افراز ملک می نماید. [۳]

گفتار چهارم ـ اعتراض به رای هیات حل اختلاف

پس از انتشار آراء و تصمیمات هیات ،در صورتی که اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراضی داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ  الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند .معترض نیز ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه ننماید اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید این امر مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست .(ماده ۳ قانون تعیین تکلیف)

گفتار پنجم ـ اجرای آرای هیات حل اختلاف

اجرای آرای هیات حل اختلاف با ادارات ثبت می باشد که پس از انتشار آگهی و وصول(پس از صدور حکم نهایی دادگاه) یا عدم وصول اعتراض اقدام به صدور سند مالکیت می نماید .(ماده ۳ قانون تعیین تکلیف)

آراءصادره از هیات های حل اختلاف لازم الاجرا بوده و واحدهای ثبتی ملزم به اجرای آن می باشند.

[۱] – صباحی ، علی ، تحلیل مواد۱۴۷و۱۴۸قانون ثبت ، ص ۱۰

[۲] – ماده ۵۹۵ قانون مدنی :« هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد ،تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند ».

[۳] – حسن زاده ، بهرام ، حقوق تحلیلی اراضی و املاک ، ص۲۰۲

گفتار اول ـ بیع اموال غیر منقول در قانون مدنی

با توجه به مواد قانون مدنی از جمله مواد ۱۹۰ [۱] ، ۱۹۱ [۲]، ۳۳۹[۳]، قانون مذکور چنین نتیجه می گردد که تفاوتی بین بیع اموال منقول و غیر منقول در قانون مدنی وجود ندارد .در قانون مدنی بیع اموال غیر منقول نیز مانند بیع اموال منقول عقدی است رضایی که جهت تحقق آن لازم به انجام تشریفات خاصی نیست و تنها شرایط مندرج در ماده ۱۹۰ قانون مدنی که از اهم آن تنها رضای طرفین است کافی می باشد .ماده ۳۳۹ قانون مدنی نیز مقرر می نماید که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می گردد. همانگونه که به خوبی ملاحظه می گردد در ماده مذکور شرط صحت عقد بیع اعم از اموال منقول و غیر منقول توافق طرفین در خصوص مبیع و ثمن و سپس ایجاب و قبول است بنابر این از دیدگاه قانون مدنی عقد بیع عقدی است کاملاً رضایی و تفاوتی ندارد که بیع اموال منقول باشد یا ملک غیر منقول . این دیدگاه در تمامی قانون مدنی دنبال شده و  بطور کلی در هیچ جای قانون مذکور نمی توان اثری از تشریفاتی بودن بیع اموال غیر منقول بدست آورد . هیچ یک از حقوقدانانی نیز که قائل به تشریفاتی بودن بیع اموال غیر منقول می باشند جهت اثبات تشریفاتی بودن بیع این گونه اموال به قانون مدنی استناد نکرده اند.

یکی از صاحب نظران در این خصوص چنین توضیح داده است :

«در قانون مدنی ایران عقد تشریفاتی که بدون انجام تشریفات باطل شناخته شود وجود ندارد و لزوم ثبت معاملات راجع به املاک و هبه نامه و صلح نامه و شرکت نامه برای اثبات آن در مقامات صالحه است ، نه آنکه بدون ثبت ، معامله صحیح شناخته نشود. ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۱۰مقرر می دارد : اسنادی که باید  به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات دولتی و محاکم پذیرفته  نخواهد شد؛ مگر اینکه گفته شود نپذیرفتن اسنادی که در موارد مزبوره به ثبت نرسیده غیر مستقیم معامله را بلااثر می نماید و عقدی که اثر قانونی ندارد در حکم باطل است زیرا از حیث اثر با باطل یکسان می باشد »[۴]

اینک هر یک از عقود رضایی و تشریفاتی را بطور جداگانه تشریح می کنیم .

الف ـ عقود رضایی و خصوصیات آنها

عقود رضایی عقودی می باشند که برای آنها توافق طرفین و اظهار ایجاب و قبول از سوی ایشان کافی بوده و محتاج به امر دیگری نیست .

از ماده ۱۹۰قانون مدنی چنین بر می آید که بر حسب اصل ، توافق دو اراده هم رکن لازم و کافی برای انعقاد قرارداد است و به تشریفات بخصوصی نیاز نیست .استقراء در قوانین نیز این استنباط را تائید می کند زیرا جز در موارد نادر قرارداد به تراضی منعقد می گردد پس می توان قائل به این بود که در حقوق  ما اصل بر این است که عقد با تراضی واقع می گردد و تشریفاتی لازم ندارد. [۵]

قاعده فوق را که یکی از نتایج اصل حاکمیت اراده نیز هست اصل رضایی بودن معامله می نامند و در هرجا که نسبت به لزوم شرطی ، تشریفاتی خاص یا مورد معامله تردید شود ، از آن استفاده شده و تراضی را کافی می دانند.

یکی از صاحب نظران در تعریف عقد رضایی(قصدی)چنین آورده است :

«عقد قصدی که به اشتباه در حقوق ایران ،عقد رضایی نامیده شده است ، عقدی است که در صورت اجتماع شرایط اساسی و اختصاصی معاملات ، صرفاً با قصد مشترک طرفین به شرط ابراز و بدون نیاز به امر دیگری تشکیل می شود.»[۶]

ایشان در ادامه می آورند:

«قصد انشاء سازنده عمل حقوقی است و همکاری دو طرف با وجود  شرایط  اساسی معاملات ، عقد را در عالم اعتبار تحقق می بخشد .

ماده ۱۹۱قانون مدنی نیز مقرر می دارد: «عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند.»خلاقیت قصد انشاء را  نسبت به عقد ، به شرط همراه بودن با ابراز قصد، از این عبارت به روشنی بدست می آید که اساساً برای تشکیل عقد وجود قصد انشاء و شرایط اساسی مندرج در ماده ۱۹۰قانون مدنی کافی است و تشریفات دیگری لازم نیست .

از نظر دیدگاه  قضایی نیز نقل و انتقال در عقود و معاملات بدون تشریفات و رضایی می باشد؛ یعنی در قانون مدنی اصل بر رضایی بودن عقود و معاملات است .بررسی قانون مدنی نشان می دهد در عقود رضایی صرف تراضی می تواند موجبات تشکیل عقد باشد اموری نظیر تسلیم مورد معامله و یا تشریفات انتقال رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی در شمار  آثار عقود مذکور است .از سویی دیگر در ماده ۱۰قانون مدنی تصریح شده است عقود و قراردادهای فیمابین اشخاص در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر است. لذا با توجه به رضایی بودن عقود نمی توان ماده ۴۸ قانون ثبت را ناسخ  ماده ۱۰ قانون مدنی دانست صرف نظر از اینکه ماده ۱۰ قانون مدنی موخر التصویب است. از سویی دیگر با پیروی از اصل صحت که در ماده ۲۲۳ قانون مدنی تصریح شده است ، اصل بر صحت نقل و انتقالات حقوقی است.در همین راستا بررسی ماده ۴۸ قانون ثبت نشان می دهد که قانونگذار در مقام بیان ، « سند»را که طبق مواد فوق به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم نمی پذیرد. بنابراین، هیچ اشاره ای به «مستند» نشده است ؛ به عبارت دیگر قانونگذار نخواسته است به صراحت بطلان مفاد اسناد ثبت نشده را اعلام دارد؛ زیرا در مقام بیان حکم اسنادی بوده که به ثبت نرسیده اند.بنابراین سکوت در مقام بیان  نشان می دهد که باید انگیزه دیگری برای وضع ماده ۴۸ قانون ثبت وجود داشته باشد و گرنه با اشرافی که قانونگذار دارد به صراحت اعلام می کند نقل و انتقال حقوقی اسنادی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده واجد هیچ گونه آثار حقوقی نیست. بنابه مراتب ؛ هدف قانونگذار عدم پذیرش اسناد عادی است ، که در مقام دفاع و یا به طریق دیگری در محاکم ارائه شده ، و صاحب سند بخواهد با ارائه سند عادی رابطه حقوقی مفاد سند را بدون رسیدگی قضایی به اثبات برساند ؛ در مقایسه می توان چنین نظر داد که اسناد رسمی به دلیل نحوه تنطیم آنها در مرجع رسمی و تایید توسط مقام رسمی واجد این خصوصیت هستند که با صرف ارائه توانایی اثبات رابطه حقوقی مستند خود را دارا می باشد.در نتیجه نسبت به سند عادی می توان علاوه بر ادعای جعل ادعای انکار و تردید نمود؛ در حالی که ادعای انکار و تردید نسبت به اسناد رسمی مسموع نبوده و صرفا ًباید ادعای جعل نمود. بنابراین به نظر می رسد در صورتی که موضوع دعوی  اثبات واقعه حقوقی مندرج در سند باشد ، محاکم نمی توانند به بهانه ماده ۴۸ قانون ثبت از پذیرش اسناد مذکور امتناع و به تبع آن از پذیرش دعوی خودداری کند.[۷]

[۱]- ماده ۱۹۰ قانون مدنی : برای صحت هر معامله شرایط ذیل، اساسی است:

۱- قصد طرفین و رضای آنها

۲- اهلیت طرفین

۳- موضوع معین که مورد معامله باشد

۴-  مشروعیت جهت

[۲] – ماده ۱۹۱ قانون مدنی : عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند.

[۳] – ماده ۳۳۹ قانون مدنی : پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ،عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود؛ ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع شود.

[۴] – امامی ، سید حسن ، حقوق مدنی ، ج اول، ص۱۱۷ و ۱۷۴

[۵] – کاتوزیان ، ناصر ، دوره مقدماتی حقوق مدنی ، اعمال حقوقی ، شماره ۴۱

[۶] – شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تعهدات ، شماره ۵۲

[۷] – باختر ، سید احمد ، قانون ثبت اسناد و املاک در رویه قضایی ، ص ۱۴۰

هدف

با مطالعات انجام شده و بررسی های بعمل آمده در زمینه ی احتمال آسیب پذیری ساختمانهای امروزی در سطح شهرها در برابر خرابی پیشرونده  ̜و اینکه اکثر قریب به اتفاق ساختمانهای موجود یارای مقابله با چنین پدیده ای را نداشته و در برابر خرابی پیشرونده آسیب پذیر می باشند ̜لذا این مهم نیاز شد تا با ارائه راهکارهایی به دنبال بهبود این وضعیت بوده و بتوان به کمک ساختمانهایی شتافت که احداث شده اند، اما در طراحی هایشان  بارگذاری ویژه ی خرابی پیشرونده لحاظ نشده و توانایی مقابله با آن را ندارند ̜بنابراین با ارائه راهکار به تقویت این ساختمانها پرداخت تا به نوعی از عمق فاجعه کاسته شود.

هدف اصلی این پایان نامه، ارائه­ی راهکاری به منظور مقابله­ی سازه­ی احداث شده، با پیشرفت خرابی موضعی در سازه و تبدیل شدن آن به خرابی کلی و منهدم شدن آن میباشد یعنی سازه­ی مورد نظر در صورت از دست دادن یکی از ستون­های بحرانی­اش، قادر به تحمل وزن خود و بارهای ثقلی­اش بوده و بتواند تعادل خود را حفظ کند.همچنین در این پایان­نامه سعی شده است تا حد امکان در معماری سازه تغییری ایجاد نشده و ساختمان کلیت خود را حفظ کرده و در برابر خرابی پیشرونده تنومندی آن کاهش نیابد.بدین منظور روش تحلیل استاتیکی غیر خطی مورد استفاده قرار گرفت.

طبیعتا همه روش ها بر اساس چندین فرض و سطوحی از ایده آل سازی هستند. لذا غیبت روش های محاسباتی در استانداردها جهت بررسی خرابی پیشرونده، تمرکز بر روش مسیر باربری جایگزین تحت سناریوی حذف یک ستون بحرانی را ناگزیر می سازد.

بدین منظور با بهره­گیری از دستورالعمل­های آیین­نامه ^[۱]GSA[31] مبنی بر کاهش خسارت­های ناشی از خرابی پیشرونده با استفاده از روش مسیر باربری جایگزین، به بررسی تاثیر خرپای کمره­ای در بام ساختمان­های فولادی پنج طبقه، هشت طبقه و دوازده طبقه قاب خمشی با کمک نرم­افزار SAP2000 [27]و بصورت سه بعدی پرداخته و این ارزیابی­ها با کمک تحلیل استاتیکی غیرخطی انجام و نتایج بصورت جداول و نمودارهایی ارائه شده است که شامل نحوه­ی تشکیل مفاصل پلاستیک اعضا در هر سه سازه، مقایسه­ی تنومندی^[۲] سازه­ها و ارزیابی جابجایی قائم گره بالای محل حذف ستون مورد نظر و همچنین بررسی تغییر مکان جانبی نسبی طبقات سازه­ها می­باشد.

۱-۴- ساختار پایان نامه

این پایان نامه در ۵ فصل تهیه و تنظیم شده است که به شرح زیر می باشد :

فصل اول شامل تعریف مسئله، اهداف دنبال شده در این پایان نامه و همینطور شیوه و روند تحقیق انجام شده می باشد.

در فصل دوم به مقایسه ای کوتاه از مقررات و تعاریف مربوط به خرابی پیشرونده در آئین نامه های معتبر بین المللی ساختمانی پرداخته می شود. همچنین ملا حظات مربوط به بهسازی ساختمان ها در برابر خرابی پیشرونده و خلاصه ای از مطالعات انجام شده ارائه شده است.

فصل سوم به بیان مدل ها و فرضیات،  مدل سازی غیر خطی سازه می پردازد.

در فصل چهارم به نحوه اعمال بارگذاری در تحلیل استاتیکی غیر خطی وبررسی نتایج حاصل از این تحلیل پرداخته می شود.

فصل پنجم نیز به نتیجه گیری و بحث پیرامون نتایج و در نهایت ارائه پیشنهادات جهت تحقیقات آتی می­پردازد.

در انتهای این مجموعه نیز مراجع ارائه شده است.

۱۰– General Service Administration

۱۱– Robustness