آثار بازداشت اموال متعهد

با توجه به آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می‌توان آثار بازداشت اموال را به شرح ذیل برشمرد:

الف: تقدم در وصول مطالبات

تقدم در وصول مطالبات برای بستانکاری که بازداشت به نفع او در تاریخ مقدم صورت گرفته است؛ طبق ماده ۵۶ آ.ا.م.ا.ر  و تبصره آن هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند (اعم از اینکه اجرائیه از ثبت باشد یا از دادگاه یا سایر مراجع قانونی) آن که به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته، نسبت به وصول طلب از مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان حق تقدم دارد. اما چنانچه بازداشت به نفع هیچ‌یک از بستانکاران صورت نگرفته باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت نمایند، پس از بازداشت، مال مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان بین بستانکاران، به نسبت طلب آنان، تقسیم می‌شود و هر نوع قرارداد خصوصی، خلاف ترتیب مذکور در مواد ۵۶ و تبصره آن، نسبت به ثالث، اعتبار ندارد. (ماده ۵۷ آ.ا.م.ا.ر )

ب: ممنوعیت نقل و انتقال

ممنوعیت نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت‌شده؛ پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و به انتقال انجام‌شده نسبت به مال مذکور مادام که بازداشت باقی است، ترتیب اثر داده نمی‌شود؛ هرچند که انتقال با سند رسمی صورت گرفته باشد مگر اینکه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت‌شده است اجازه دهد که در‌این‌صورت، اشخاص ذی‌نفع باید تکلیف ادامه بازداشت مال یا رفع آن را معین نمایند[۱].(ماده ۸۹ آ.ا.م.ا.ر )

نکته: علی‌رغم ممنوعیت نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده، در دو مورد، متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت، مال منقول یا غیرمنقول بازداشت‌شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه دهد؛

• در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی که مال برای استیفای آن بازداشت‌شده است، نقداً تأدیه نماید. در این صورت، پس از استیفای حق متعهدٌله و هزینه اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
• در صورت رضایت کتبی متعهدٌ‌له در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد. (ماده ۹۳آ.ا.م.ا.ر )

ج: عدم قبول ادعای ثالث نسبت به اموال بازداشت شده

عدم پذیرش ادعای شخص ثالث نسب به مال بازداشت‌شده؛ پس از بازداشت مال، ادعای شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده قابل ترتیب اثر نمی‌باشد مگر در موارد زیر که از مزایده خودداری می‌گردد:

• ‌ در موردی که متعهدٌ‌له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
• در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده یا در رهن و وثیقه طلب اوست.
• در صورتی که مال، قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت، بابت طلب معترض، توقیف شده باشد.

• 

• هرگاه شخص ثالث حکمی اعم از قطعی یا غیر‌قطعی بر حقانیت خود ارائه نماید.
• در صورتی که قبل از بازداشت، از معترض قبول تقاضای ثبت به‌عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
• در صورتی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در خصوص بندهای۱ و ۲ فوراً و در مورد بند ۴ پس از ارائه حکم قطعی از طرف معترض ثالث، از مال رفع بازداشت می‌شود اما در سایر موارد، ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوطه خواهد بود. (ماده ۹۶ آ.ا.م.ا.ر )

در صورتی که هر یک از موارد فوق پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول تحقق یابد، اداره ثبت، صورت‌مجلس مزایده را ابطال و به شرح فوق عمل می‌نماید. (تبصره یک ماده ۹۶ آ.ا.م.ا.ر )[۲]

۱-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت، ص۲۱۳٫

۱ -خداداد، جنت، مقاله اجرای مفاد اسناد رسمی، مجله کانون، شهریور ۱۳۹۰٫

آثار اجرا

در نتیجه اجرای اسناد و پی گیری مراحل اجرا، تنظیم سند انتقال اجرایی و تخلیه موضوع تعهد و تحویل آن به متعهد له صورت می گیرد. البته طبیعی است که رسیدن به این آثار مطلوب هزینه هایی را برای متعهد له به دنبال دارد که این هزینه ها در صورت ایفای اختیاری تعهدات از سوی متعهد وجود نداشت. در پایان ممکن است این اجرای مستقیم و بی واسطه که بدون مراجعه به مراجع قضایی صورت می گیرد به حقوق احتمالی سایر اشخاص لطمه بزند، لذا راه شکایت از عملیات اجرایی با شرایط خاصی فراهم است که در قسمت پایانی این فصل به آن پرداخته ایم.

مبحث اول : تنظیم سند انتقال اجرایی

اولین گام برای نزدیک شدن به آثار نهایی و اجرایی یک سند، تنظیم سند انتقال جرایی است که خود دارای مراحل مختلفی است.

گفتار اول : تعاریف

تعریف سند انتقال اجرائی: بعد از مزایده و حراج ملک مورد مزایده و حراج که به موجب سند رسمی منتقل به برنده مزایده یا حراج می شود را سند انتقال اجرایی می نمایند.[۱]

تنظیم سند انتقال اجرائی فقط در مورد عملیات اجرایی مربوط به اموال غیرمنقول امکان دارد. خواه در اسناد ذمه ای، مال غیرمنقول بدهکار بازداشت و ارزیابی شود و سپس به حراج گذاشته شود، خواه در اسناد وثیقه ای،برای ملک بدهکار، چنین سندی به نام بستانکار و یا برنده حراج تنظیم شود. با وجود این، باید دانست که تنظیم این سند همواره موکول به انجام طرح نیست.

بنابراین، بدون برگزار شدن جلسه حراج و تنظیم صورت محلس حراج نیز ممکن است سند انتقال اجرایی تنظیم شود و به ثبت برسد.

گفتار دوم: تفاوت ها و شباهت ها با سایر مفاهیم مشابه

تفاوت سندانتقال اجرایی با سندی که پس از تنظیم صورت مجلس نامبرده، تنظیم و به ثبت می رسد، در این است که یک سند نخست، حتماً به نام بستانکار تنظیم می شود ولی سند دوم، ممکن است به نام بستانکار تنظیم شود و یا به نام خریدار. چه، به موجب آن چه که از ماده ۳۴ ق.ث. آوردیم: در صورت حراج، هرگاه خریدار برای مال پیدا نشود، مال با تنظیم سند به بستانکار تحویل داده می‌شود.

وجه اشتراک این دوسند در این است که درهردومورد بایدپیش نویس سند انتقال اجرایی توسط مرکز حراج یا اجرای ثبت یا اداره ثبت به دفترخانه اسناد رسمی ارسال شود تا دفترخانه، با دریافت مدارک لازم مانند مفاصاحساب دارائی و مفاصاحساب شهرداتری از ذینفع. برای تنظیم و ثبت سند به نام او، اقدام کند.

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۲۶۴٫

تحویل وتسلیم اموال غیرمنقول

درباره اسناد وثیقه ای که مال مورد وثیقه، غیر منقول باشد، تحویل مال پس از مزایده، در صورتی است که بدهکار ظرف ۱۰روز از تاریخ ابلاغ اجراییه درخواست کند که مال مورد وثیقه از طریق مزایده به فروش برسد، زیرا برگزاری مزایده موکول به درخواست او و عدم استرداد آن قبل از انجام مزایده است. در غیر این صورت، مال غیر منقول بعد از انقضای ۲ ماه از تاریخ اجرائیه (یعنی بدون برگزار شدن جلسه مزایده) به بستانکار تحویل داده می شود. در مورد اسناد ذمه ای، هرگاه متعهدله، مال غیرمنقول متعهد را معرفی کند و این مال بازداشت و ارزیابی شود، بعد از انتشار آگهی مزایده، اقدام به فروش مال خواهد شد[۱].

مبحث سوم : تخلیه

اگر متعهد، متصرف موضوع تعهد باشد با موضوع مهمی در حقوق تحت عنوان تخلیه مواجه هستیم. در ذیل تعریف مفهوم تخلیه، و شرایط و نحوه صدور تخلیه را مطرح می نماییم و در ادامه برخی از رویه های عملی موجود در این زمینه را بررسی  خواهیم کرد.

گفتار اول: تعاریف

تخلیه به معنی خالی کردن مورد تصرف (ملک) از تصرف متصرف است و این کار با اخراج او از آن محل انجام می شود. مواد تخلیه، معمولاً در اجراییه هائی که موضوع سند آن ها اجاره املاک است، درخواست می شود. خواه به علت انقضای مدت اجاره، خواه به علت تخلف مستأجر از مفاد سند اجاره در مدت عقد اجاره.

طبق ماده ۱۴۹ آ.ا.م.ا.ر هرگاه در سند وثیقه سلب حق انتقال منافع از متعهد شده باشد. تخلف متعهد مانع تخلیه وثیقه به نفع برنده در مزایده نخواهد بود ولو اینکه ثالث به موجب سند رسمی در تاریخ مؤحر وثیقه را به اجاره گرفته باشد.

گفتار دوم: شرایط و مواردصدور حکم تخلیه

اقای حمید صالحی در بند ۲۰۷ کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران در این باره نوشته اند: اقدام به تخلیه در اداره اجرا: در دو مورد انجام می گیرد[۲]:

۱-صدور اجرائیه برای تخلیه ملک

۲-تخلیه و تحویل مالی که توسط اداره اجراء مورد انتقال واقع شده است.

و در بند ۳۰۸ کتاب مذکور آورده اند:

طبق ماده ۱۴۷، هرگاه اجراییه تخلیه صادر شود و ثالث به موجب سند رسمی اجاره در ملک مورد تخلیه ساکن باشد، اجرای ثبت وظیفه ای جز تحویل ندارد. در محلهائی که قانون روابط موجر و مستأجر اجرا می شود، احاره نامه غیررسمی و تراضی موجر (یا نمانیده او) با مستأجر از جهت تخلیه در حکم سند رسمی است و مطابق ماده فوق چنانچه ملک مشمول قانون روابط مالک و مستأجر باشد و مدت اجاره منقضی شده باشد طبق ماده ۱۴۷ عمل خواهد شد. ولی اگر ملک مشمول قانون مالک و مستأجر نباشد ومدت سند رسمی منقضی شده باشد و شرط سند اجاره مانع از تخلیه نباشد تخلیه ملک به موجب اجراییه به عمل می آید و ثالث براحقاق حق خود می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند[۳].

۱ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۶۷ و ۱۶۶٫

۱-صالحی، حمید، حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران، ص۲۴۱٫

۲-منبع قبل، ص۲۷۰٫

حق الاجرا در موارد خاص

در برخی موارد همچون تخلیه، یا در معاملات قطعی که با ارزش معین و مقطوعی واقع می شوند،یا درموردخسارت تاخیرتادیه، همچنین درموردی که متعهد له از ادامه عملیات اجرایی منصرف می­شود و ذمه مدیون را بری می نماید، این سوال پیش می آید که ایا تغییری در میزان حق الاجرا به وجود می آید یا خیر؟

۱–   حق الاجرا در تخلیه عین مستاجره

حقوق دولتی برای تخلیه مورد اجاره از میزان مال‌الاجاره سه ماهه دریافت می‌شود. در صورتی که بعد از ابلاغ اجرائیه و قبل از تخلیه طرفین سازش نمایند یا موجر از تخلیه منصرف شود نیز نیم‌عشر تخلیه وصول می‌گردد. اما در مواقعی که به‌علت پرداخت مال‌الاجاره از تخلیه عین‌مستأجره خودداری و ختم عملیات اجرایی موکول به صدور حکم قطعی دادگاه می‌گردد تا زمانی که تخلیه انجام نشده، نیم‌عشر مطالبه نمی‌شود. (ماده‌ی ۱۶۴ آ.ا.م.ا.ر )

۲ – حق الاجرا در معاملات قطعی و بارزش معین

در مواردی که موضوع لازم‌الاجرا تحویل عینِ مورد‌تعهد است و نیز در صورتی که معامله قطعی باشد، حق‌الاجرا از اجاره سه ماهه دریافت می‌شود. اگر بهای ملک در سند معین باشد، میزان اجاره از قرار صدی ۱۲ درصد در سال تعیین می‌شود و در مواردی که بهای ملک در سند معین نباشد، ارزش معاملاتی ملک مبنا قرار می‌گیرد و اگر ارزش معاملاتی ملک مشخص نباشد، طبق نظر کارشناس ملک ارزیابی می‌شود. (تبصره ماده‌ی ۱۶۴ آ.ا.م.ا.ر)

۳ – حق الاجرا در خسارت تاخیر تادیه

به خسارت تأخیر تأدیه نیز نیم‌عشر تعلق می‌گیرد. هم‌چنین به حق‌الوکاله اگر جزو مدلول سند باشد. (ماده‌ی ۱۶۲ آ.ا.م.ا.ر)[۱]

۴ – حق الاجرا درصورت ابراء ذمه مدیون

ابراء ذمه مدیون به‌صورت کلی یا جزیی پس از ابلاغ اجرائیه سبب سقوط ذمه متعهد نسبت به حق‌الاجرا نمی‌شود و نیم‌عشر طبق تبصره ماده‌ی ۱۳۱ ق.ث  باید وصول گردد. یعنی طرفین متضامناً مسؤول پرداخت حق‌الاجرا هستند. (ماده‌ی ۱۶۳ آ.ا.م.ا.ر)

د: موارد عدم تعلق حق الاجرا

الف:‌ هرگاه سند معامله معارض اشتباهاً منتهی به صدور اجرائیه و ابلاغ شود تا زمانی که حکم قطعی به اعتبار سند صادر نشده، حق الااجرا تعلق نمی‌گیرد. (ماده‌ی ۱۵۹ آ.ا.م.ا.ر)

ب: هرگاه محرز شود متعهد در تاریخ ابلاغ اجرائیه ورشکسته یا محجور بوده است، حق الااجرا تعلق نمی‌گیرد. (ماده‌ی ۱۶۵ آ.ا.م.ا.ر آ.ا.م.ا.ر )

ج:‌ در هر موردی که پس از صدور اجرائیه و ابلاغ، به جهت قانونی، عملیات اجرایی متوقف یا توقیف شود، مادام که رفع توقف یا توقیف نشده باشد، حق‌الاجرا تعلق نمی‌گیرد. (ماده‌ی ۱۶۰ آ.ا.م.ا.ر)

د:‌ در موردی که پس از صدور و ابلاغ اجرائیه موضوع به‌علت احراز ورشکستگی متعهد به اداره تصفیه ارجاع شود، حق‌الاجرا تعلق نمی‌گیرد. (ماده‌ی ۱۶۱ آ.ا.م.ا.ر)

در هر موردی که رأی مدیر ثبت یا قائم‌مقام او به عدم‌تعلق نیم‌عشر باشد به مسؤول حسابداری و در واحدهای ثبتی که مسؤول حسابداری ندارد، به حسابدار ابلاغ می‌شود. نامبرده مکلف است نسبت به رأی مذکور شکایت کند تا موضوع در هیئت نظارت طرح و رسیدگی شود. رأی هیئت به استناد بند ۸ ماده‌ی ۲۵ اصلاحی ق.ث  بوده و قطعی است مگر اینکه سازمان ثبت آن را خلاف قانون تشخیص دهد که در این صورت، قضیه در شورای عالی ثبت مطرح می‌گردد. (ماده‌ی ۱۶۷ آ.ا.م.ا.ر )

۱ -حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۲۶٫

حق مزایده

بر خلاف حق الاجرا که در تمام اسناد وجود دارد حق مزایده در اسناد خاصی وجود دارد و در تمام اسناد قابلیت اجرا ندارد.

الف: تعریف

حق مزایده، مبلغی است که بابت مزایده اموال مطابق تعرفه قانونی از متعهد اخذ و به صندوق دولت واریز می‌شود. حق مزایده در صورت انجام شدن مزایده دریافت می‌شود. بنابراین مادام که مزایده صحیحاً واقع نشده، حق مزایده تعلق نمی‌گیرد و نسبت به آنچه از طلب که قبل از مزایده پرداخت شده باشد نیز حق مزایده تعلق نخواهد گرفت.

حق مزایده جزو درآمد عمومی بوده و به حساب خزانه‌داری‌کل واریز می‌گردد. (مواد ۱۳۱ و ۱۶۸ آ.ا.م.ا.ر )

ب: شرایط تعلق حق مزایده و میزان آن

میزان حق مزایده به موجب آیین‌نامه اصلاحی ترتیب وصول درآمد حراج و محل مصرف آن مصوب ۱۳۳۱ که تعرفه‌های آن به موجب بند ”ل“ ماده‌ی یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳ اصلاح گردیده، تعیین و وصول می‌گردد. در حال حاضر، حق حراج در اموال‌منقول ۶ درصد کل مطالبات طلبکار تا روز مزایده و در اموال غیرمنقول از یک ریال تا ۱۰ هزار ریال ۶ درصد و از ده هزار و یک ریال به بالا ۴ درصد می‌باشد. همین تعرفه‌ها در مورد مزایده اموال هم اعمال می‌گردد.

لازم به‌ذکر است به‌موجب بخشنامه ۱۶۸۱۵۸/۸۸ـ۷/۱۰/۸۸ صادره از سازمان، در مواردی که مورد‌مزایده (مال مورد‌بازداشت یا مورد‌وثیقه) به‌دلیل نبودن خریدار به بستانکار واگذار می‌شود، حق مزایده بر مبنای مبلغی که تمام یا قسمتی از مال در قبال آن به بستانکار واگذار می‌گردد، وصول خواهد شد[۱].

کلیه هزینه‌های اجرایی اعم از آگهی, دستمزد کارشناس, حق‌الحفاظه, حق مزایده و حق‌الاجرا تا روز تأدیه بدهی و سایر هزینه‌های قانونی به عهده متعهد است و در هر موردی که نتوان این هزینه‌ها را از متعهد وصول کرد متعهدٌ‌له مکلف است آن را بپردازد و پس از فروش مال یا وصول طلب به‌موجب همان اجرائیه هزینه‌های مذکور نیز وصول شده و به متعهدٌ‌له داده‌می‌شود. (ماده‌ی ۴۰ آ.ا.م.ا.ر )

بند سوم: هزینه ارزیابی

.برابرماده ۹۹آ.ا.م.ا.ر هزینه ارزیابی به عهده معترض است اگر هر دو معترض باشند نصب به عهده هریک خواهد بود.

الف: تعریف: ارز در لغت به معنی نرخ ، قیمت، قدر گفته می شود.[۲] پس بنابراین ارزیابی یعنی قیمت گذرای اموال توقیف شده.

ب: شرایط تعلق هزینه ارزیابی و میزان آن هرگاه معرفی کننده مال به ارزیابی مال معترض باشد فقط می تواند ضمن امضای صورت مجلس اعتراض خود را اظهار کند معترض که ضمن امضای صورت مجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد ارزیاب مجدد آنرا ایداع و قبض مربوطه را تسلیم اجرا کرده و رسید اخذ کند. در صورت وارد بودن اعتراض معترض دستمزد ارزیاب مجدد به عهده مدیون است. درصورت اعتراض تعیین ارزیاب مجدد به قید قرعه از بین کارشناسان رسمی انتخاب و مراتب را به طرفین ابلاغ می کند.

۱ -آذرپور و حجتی اشرفی، حمید و غلامرضا، مجموعه بخشنامه های ثبتی، ص۳۹۸٫

۲-عمید، حسن، فرهنگ فارسی عمید، انتشارات امیر کبیر ،چ ششم، ۱۳۷۴، ص۱۰۹٫