گفتار اول ـ نحوه ثبت نام

احمد تویسرکانی معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شرط نخست اجرای این قانون را انجام تمام مراحل آن با استفاده از فناوریهای نوین اعلام کرد .به همین منظور سامانه پذیرش الکترونیکی تقاضاها تهیه شده تا متقاضیان با مراجعه به سایت سازمان به آدرس www.ssaa.ir  به راحتی بتوانند تقاضای خود را به واحد ثبتی ارسال کنند ، تاپس از بررسی هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف سازمان ثبت ، سند تک برگ ۶ دانگ برای مالکان صادر کنند .متقاضیان دریافت سند تنها می توانند از طریق پایگاه اینترنتی درخواست خود را ثبت و از طریق پیامک و ایمیل پاسخ خود را دریافت کنند و مالکلان در صورت مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد قادر به ثبت درخواستهایشان نخواهند بود.

این اعلام نظر در حالی است که طبق تبصره ۱ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی : «متقاضی در صورت تمایل می تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. دفاتر نیز مکلفند به نمایندگی از متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا ، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیئت ها اقدام نمایند .»

در این سامانه درخواست افرادی مورد پیگیری قرار می گیرد که بتوانند با وارد کردن مدارک معتبر ـ به سامانه ـ برای ملک مورد نظرشان اثبات کنند که اولاً- منشاء تصرفاتشان قانونی است. ثانیاً- مالک اولیه فوت کرده یا مفقود الاثر می باشد.  هم چنین ملک مورد تقاضا باید در بانک اطلاعاتی [۱]سازمان ثبت اسناد دارای سابقه ثبتی [۲]باشد.

مسولان قضایی حوزه املاک علاوه بر این سه پیش شرط ، شرایط هشت گانه ای [۳]را نیز تعیین       کرده اند. که در صفحه اول سامانه قبل از آنکه به افراد اجازه ثبت درخواست داده شود تشریح شده است.در قالب این شرایط کسانی که از ماحصل نقل و انتقال ملکی فقط یک سند  عادی نصیبشان شده  نیز می توانند برای دریافت سند محظری اقدام نمایند.[۴]

بر اساس آنچه در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند پیش بینی شده است :« مالکان زمین یا ساختمانهایی که منشا تصرفات آنها قانونی است ؛ اما سند رسمی محضری برای اثبات ادعایشان ندارند ، می   توانند نسخه الکترونیکی – اسکن – کلیه اسناد و مدارک در اختیارشان را وارد این سامانه کنند تا هیات حل اختلاف که در اداره ثبت اسناد هر استان به همین منظور تشکیل شده است ،نسبت به تصمیم گیری برای این املاک اقدام کنند».(ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف).

دبیرخانه درخواستهای واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر [۵]و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می نماید.در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نشود ، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف ۲۰ روز مدارک به دبیرخانه تسلیم  نشود ، فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری می شود و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد.

چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرتی داشته باشد ، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله بیست روز به متقاضی اعلام می نماید . متقاضی مکلف است ظرف ۳۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام و الا تقاضای وی با نظر هیات رد می شود.(ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف)

   نکته :تهیه نقشه ملک باید توسط کارشناسان نقشه بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان یا کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و  نقشه بردار یا نقشه برداران نظام کاردانی و یا مهندسی مشاور نقشه بردار مورد تایید معاونت نظارت راهبردی رئیس جمهور فایل نقشه ملک مورد تقاضای خود را با مختصات utm تهیه نمایند.

[۱] – بانک اطلاعاتی ، حاوی اطلاعات املاک در زمینه اقدامات انجام شده توسط هیات و دبیرخانه موضوع این قانون می باشد .(بند ۹ماده ۱ آیین نامه قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی).

[۲] – منظور از سابقه ثبت این است که ملک تا پیش از آنکه در تصرف قانونی متقاضی قرار گیرد باید دارای مالک بوده باشد.

[۳]- الف: املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تقاضای صدور سند مالکیت نماید به شرح زیر می باشد:

۱) اراضی کشاورزی ، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به موجب سند عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.

۲) املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است  و تصرفات وی در محل مجزا شده ولی به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.

۳) املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

ب:اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی باشند عبارتند از:

۱) اراضی موات، ملی و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات عمومی

۲)اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت است.

۳)املاک فاقد بنا اعم ا اینکه محصور باشند یا غیر محصور.

۴)اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.

۵)اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد.

[۴] – www.bananews.ir

[۵] – عملیاتی است جهت انجام و نصب علائم و نشانه ها ی مربوط به تحدید حدود املاک و حریم آنها.

الف – رئیس ثبت یا کفیل اداره ثبت

ب – هیات های حل اختلاف

لیکن عموما رسیدگی به تقاضاها در هیات حل اختلاف صورت می پذیرفت و پرونده ها در صورت تعدد هیئت های حل اختلاف به یکی از هیات ها ارجاع می گردید و در هیات مذکور رسیدگی صورت می گرفت.

گفتاردوم ـ مدت اجرای قانون

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به اینکه مدت زمان اجرای این طرح چقدر است گفت : یکی از مزیتهای این قانون این است که مدت زمان ندارد و مردم یا مالکان می توانند هر زمان برای اخذ سند مالکیت درخواست الکترونیکی خود را ارائه نمایند.تویسرکانی اظهار داشت : البته هنوز فراخوان عمومی اعلام نکردیم چون باید تمام بسترهای لازم از نظر سخت افزاری و نرم افزاری مهیا شود ولی هم اکنون این کار در ادارت کل ثبتی در حال اجراست و سامانه هم در حال دریافت اطلاعات مالکان می باشد. مالک یا متقاضی باید نقشه کاداستر ملک خود را همراه با تکمیل درخواست صدور سند در سامانه تکمیل و بارگذاری کرده و پس از ارسال منتظر نتیجه هیات تخصصی شود.

عدم تعین سقف زمانی برای رسیدگی به پرونده متقاضیان این احتمال را به دنبال دارد که تراکم درخواستها در سامانه مجازی تازه راه اندازی شده ، کار بررسی درخواست و صدور رای برای مالکان را مشمول مرور زمان کند.[۱]

این در حالی است که مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت از زمان تصویب (سال ۱۳۵۱) تا پایان مدت اجرای آن (سال ۱۳۸۳)بصورت پی در پی با انجام اصلاحاتی از سوی قانونگذار به صورت محدود دچار تغییرات و تحولات گردید به عبارت دیگر به لحاظ مدت زمان اجرا دارای محدودیت بود که شرح آن در فصل اول (پیشینه ثبت )گذشت.

گفتارسوم ـ مشمولین قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

در اجرای ماده ۱ قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند اراضی کشاورزی ، نسق های زراعی ، باغات و ساختمانهایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به صورت سند عادی خریداری کرده و موفق به اخذ سند مالکیت نشده است و املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزی شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی موفق به اخذ سند مالکیت نشده اند مشمول این قانون خواهند بود.[۲]

به این ترتیب املاکی که فاقد  هرگونه سابقه ثبتی هستند و وضعیت و مشخصات اولیه آنها مشخص نیست امکان تعیین تکلیف توسط قانون جدید برایشان مقدور نخواهد بود. منظور از سابقه ثبت این نیست که اسم متقاضی کنونی صدور سند در سابقه ملک وجود داشته باشد ، بلکه منظور این است که ملک تا پیش از آنکه به تصرف قانونی متقاضی در آید باید دارای مالک بوده باشد.[۳]

مشمولین قانون که آنها را بر شمردیم در صورتی می توانند متقاضی سند مالکیت باشند که شرایط زیر را دارا باشند:

۱) فو ت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

۲) عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی

۳) مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

۴) عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز باشد .(ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ).

برای احراز موارد فوق الذکر باید بر اساس تبصره ۲ ماده ۱در صورت فوت مالک رسمی و وراث وی از سازمان ثبت احوال کشور ، در صورت مفقود الاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح ، هم چنین در صورت عدم دسترسی از نیروی انتظامی یا شهرداری محل یا سایر مراجع ذی صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی استعلام نمود تا وجود شرایط مقرر در قانون احراز گردد.

در یک جمع بندی کلی افرادی می توانند تقاضای صدور سند مالکیت نمایند که ملکشان اولاً – دارای سابقه ثبت باشد و ثانیاً- یکی از سه شرط زیر راداشته باشد:

۱) اراضی کشاورزی ، باغات و ساختمانهایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی تمام یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری کرده و به واسطه وجود موانع قانونی [۴] موفق به اخذ سند مالکیت نشده باشد.

[۱] . www.bananews.ir

[۲] . www.kh.ssaa.ir

[۳] . www.bananews.ir

[۴] – منظور از موانع قانونی : مقرراتی است از قبیل :

الف –  قوانین مربوط به خرید و فروش زمین که معامله با سند عادی ، برخلاف قوانین اراضی شهری و زمین شهری انجام پذیرفته است

ب – مقررات مربوط به افراز وتفکیک ومحدودیتهای مربوط به اجازه صدور سند که خارج از اراده طرفین است والزام از طریق دادگاه غیر مقدور است

ج – مواردی که انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی مانع قانونی ندارد لیکن یکی از طرفین ممتنع است ، طرف مقابل برای الزام وی باید به مراجع دادگستری مراجعه نماید نه هیات حل اختلاف.

۱ـ اموال دولتی وعمومی

دولت برای انجام خدمت عمومی و اجرای وظایف خود ، اموال گوناگونی در اختیار دارد و به تناسب موارد از هر یک استفاده خاصی می کند. اموال دولتی[۱]به معنای عام را می توان به دو دسته تقسیم کرد:[۲]

۱)اموال عمومی ـ این اموال بر دو قسم است :

الف :اموالی که مستقیماً در اختیار عموم برای بهره برداری قرار داده می شود مانند پل ها، خطوط راه آهن

،موزه ،کتابخانه های عمومی و پارکها[۳]

مشترکات عمومی چنانکه از نام آن معلوم می شود اموالی است که متعلق به عموم می باشد و طبق ماده ۲۳ قانون مدنی استفاده از آنها برای افراد مطابق قوانین مربوط به آن خواهد بود .هیچ یک از افراد نمی تواند در این گونه اموال تصرفی نمایند که دیگران از استفاده از آن محروم گردند. به عبارت دیکر تملک این اموال بوسیله افراد در مواد ۲۴و۲۵ قانون مدنی صریحاً منع گردیده است . ماده ۲۴ قانون مدنی مقرر می دارد : «هیچ کس نمی تواند طرق و شوارع عامه و کوچه هایی که آخر آنها مسدود نیست تملک کند».ولی کوچه هایی که آخر آنها مسدود است هرگاه ملک افراد باشد آنها می توانند در آن هرگونه تصرفی بنمایند ، به عنوان مثال هرگاه کوچه بن بستی متعلق به یکی از خانه های مجاور است و خانه های دیگر در آن حق عبور دارند ، مالک کوچه می تواند با توافق دیگران آن را جزء خانه خود بنماید .و هرگاه کسی حقی در آن کوچه نداشته باشد مالک می تواند هرگونه تصرفی که بخواهد در آن بکند و موافقت دیگران لازم نیست . و هرگاه کوچه بن بست نباشد مانند کوچه هایی است که آخر آنها مسدود نیست  و از مشترکات عمومی است. [۴]

ب :اموالی که اختصاص به یک خدمت عمومی داده شده است مانند بیمارستان عمومی و اشیا ء مورد نیاز این بیمارستان .

۲)اموال اختصاصی دولت و هر شخص حقوقی حقوق عمومی که در آن اموال مانند اشخاص خصوصی عمل می کنند .اموال شخص اداری اگر متعلق به دولت باشد اموال دولتی نامیده می شود (ماده ۲۶ قانون مدنی) مانند مزارع نمونه دولتی و یا قنات شهرداری که آب آن را برای مصرف باغات می فروشد.اینجا قواعد تملک خصوصی حکومت می کند.[۵] و تقاضای ثبت املاک دولتی و املاکی که به موجب قوانین خاص در مالکیت دولت قرار می گیرد از طرف سازمانهای مربوطه به عمل می آید.[۶]مراد از سازمانهای مربوطه اداره دارایی و شهرداری محل می باشد که مکلف به درخواست ثبت املاک متعلق به دولت و شهرداری می باشند.[۷]شهرداری هم مانند دولت دارای اموال عمومی و اختصاصی می باشد .بنابر این نباید عبارت (اموال عمومی )را در کنار (اموال دولتی ) نهاد که موجب اشتباه خواننده گردد. ماده ۲۶ قانون مدنی نیز گواه این مطب است که شهرداری همانند دولت دارای اموال عمومی می باشد.

اثر بارز خصوصی این اشخاص ، قابلیت نقل و انتقال است بنابراین اموال عمومی شخص اداری قابل نقل و انتقال نیست مگر اینکه نص خاص قانون آن را از قلمرو خود خارج کرده و در قلمرو اموال اختصاصی شخص اداری قراردهد. مانند ماده ۱۹ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ که مقرر می دارد: «هرگاه در نتیجه طرح هادی شهر داری تمام یا قسمتی از معابر بصورت متروک در آید آن قسمت متعلق به شهرداری خواهد بود و هرگاه شهرداری قصد فروش آن را داشته باشد مالک مجاور در خرید آن حق تقدم خواهد داشت».[۸]

[۱] – دکتر جعفری لنگرودی اموال دولتی را به اموال شخص اداری (خواه دولت باشد خواه شهرداری)تعبیر کرده است.

[۲] – کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی ، ش۶۴،ص۶۵

[۳] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق اموال ، ش۶۹ ،ص۴۶

[۴] – امامی ، سید حسن ، حقوق مدنی ، ج اول، ص ۴۱

[۵] – جعفری لنگرودی، محمد جعفر، حقوق اموال ، ش ۶۹، ص ۶۴

[۶] – آذرپور ، حمید ، حجتی اشرفی ، غلام رضا ، بخشنامه های ثبتی ، ص ۱۰۸

[۷] – شهری ، غلام رضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور ، ص۳۲

[۸] – جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق اموال ، ص۶۴ ش۶۹

– قانون اراضی شهری

در قانون اراضی شهری مصوب ۲۵/۱۲/۱۳۶۰  تعریف اراضی موات به شرح زیر می باشد :«اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد». قانون زمین شهری نیز همین تعریف را آورده و اراضی موات مطابق این قانون به دو دسته تقسیم می شود: یکی اراضی موات شهری که زمینها سابقه عمران و احیا نداشته باشد که در قلمرو قانون شهری قرار می گیرد و اراضی موات خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها که مشمول قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد مالکیت می باشند.[۱]

به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیر عادی زمینهای موات ممکن است به موجب قوانین  خاص ، مقداری از این اراضی ملک دولت محسوب شود، چنانچه به موجب لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران از تاریخ ۱۶/۵/۱۳۳۴ تقاضای ثبت اراضی بایر بدون مالک و موات اطراف شهر تهران از تاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱ فقط از بانک ساختمانی پذیرفته می شود .و هیچ کس نمی تواند به عنوان احیا اراضی موات تقاضای ثبت کند و این قاعده رفته رفته به غالب شهرستانهای مهم ایران سرایت داده شد.[۲]

ج ـ مرجع تشخیص اراضی موات

ماده ۱۲ قانون زمین شهری در خصوص مرجع تشخیص نوع زمین (موات، بایر و دایر)که داخل محدوده شهر ها بوده وزارت مسکن و شهر سازی را متولی این امر تعیین کرده است .اما در خصوص  اراضی موات خارج از محدوده شهرها قانون دیگری تصویب شده است که به موجب تبصره ۱ ماده قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰/۹/۱۳۶۵ : «تشخیص موات بودن اراضی موات خارج از محدوده شهرها بر عهده وزارت جهادکشاورزی نهاده شده است که از طریق هیات هفت نفره اقدام می نماید.در صورتی که متصرف فعلی ، منکر  موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید و چنانچه دادگاه رای به موات بودن زمین بدهد سند آن را ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد.» ماده ۲ آیین نامه اجرایی این قانون نیز به این امر اشاره دارد: « اراضی موات از نظر این قانون ،زمین هایی است که سابقه احیا و بهره برداری ندارند و به صورت طبیعی مانده و افراد به صورت رسمی یا غیر رسمی برای آنها سند تهیه کرده اند ».[۳]

دـ ملاک دایر یا بایر بودن زمین

ملاک دایر یا بایر یا موات بودن زمین تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری است .چنانچه زمینی موات بوده و تا تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ (تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری) احیا و عمران نشده باشد اقدامات عمرانی بعد از این تاریخ روی آن زمین وصف قانونی موات بودن زمین را زایل نمی کند. زیرا این تاریخ ،جهت تمییز اراضی موات از دایر و بایر است و حکم دادگاه نیز بایستی با بررسی وضعیت زمین در آن تاریخ و قبل از آن صادر شود .اما در خصوص اراضی بایر چنانچه تا قبل از اسفند ماه سال ۱۳۶۰ (تاریخ تصویب اراضی شهری) اقدامات عمرانی و احیا بر روی این اراضی انجام شده باشد موجب تشخیص دایر بودن آن و موجد حق برای مالکین اراضی خواهد بود.البته طبق ماده ۵ قانون زمین شهری دایر بودن زمین باید فعلیت داشته باشد.[۴]

[۱] – حسن زاده ، بهرام ، حقوق تحلیلی اراضی و املاک ، ص۳۰

[۲] – کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی ، ص۷۳

[۳] – اصغرزاده بناب ، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۴۵۵

[۴] – همان ، ص۴۷۸

۳ـ اراضی موات

اراضی موات یک دسته از اراضی عمومی بشمار می آید که با توجه به نظریات فقهی فقها جزء انفال محسوب و به عنوان (ما یختص بالامام )تعبیر می شود .پس از پیروزی انقلاب اسلامی با صراحت مقررات وضع شده در این خصوص اراضی موات را متعلق به دولت دانسته و اسناد مالکیت سابق این اراضی را باطل اعلام نموده است .عدم شناخت تعاریف اراضی بخصوص اراضی موات و بایر موجب می گردد احکام هر یک از این نوع اراضی تداخل پیدا نمایند.چنانچه در مرحله اجرا خسارت جبران ناپذیری در اجرای قوانین نظیر قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن و دیگر قوانین مطرح می گردد.هم چنین در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ در خصوص مالکیت این گونه اراضی اظهار نظر نموده است .پس از پیروزی انقلاب چند قانون مهم در خصوص اراضی خارج و داخل محدوده شهرها به طور مجزا تصویب شد که در آن تعاریفی از زمین موات به عمل آمده است.[۱]

الف ـ تعریف فقها از اراضی موات

۱ ـ علامه محقق حلی در این خصوص می فرماید :

« زمین یا آباد است یا غیر آباد .زمین آباد به مالک آن تعلق دارد …اما زمین موات زمینی است که به دلایلی از قبیل معطل و بیکار ماندن آن و یا قطع و بریده شدن آب از آن یا به دلیل چیرگی  آب بر آن یا به واسطه نیزار و بیشه زار بودن و یا عوامل دیگری که مانع انتفاع و بهره برداری از زمین محسوب می شوند مورد استفاده قرار نمی گیرد. زمین موات متعلق به امام است و کسی نمی تواند مالک آن شود اگرچه آن را احیا و آباد کرده باشد تا زمانی که امام (ع) اذن در احیا به او نداده باشد ». [۲]

۲ـ حضرت امام خمینی (ره) معتقدند:

« زمین موات زمین معطلی است که فعلاً مورد بهره برداری واقع نمی شود .و به دلایلی از جمله نرسیدن آب به آن یا بخاطر واقع شدن در زیر آب و به اصطلاح باتلاقی شدن و یا به علت اینکه  شنی یا شوره زار و یا سنگلاخ و یا جنگل است و درختان یانی آن را پوشانده و یا به هر علت دیگر کشت و زرع نشده و نمی شود .زمین موات بر دو قسم است :

۱) زمینی که در اصل موات بوده و هیچ سابقه ملکیت و احیا ندارد هر چند احراز اینکه فلان زمین از قرنها قبل تا کنون کشت نشده اکثراً و شاید در تمام موارد مشکل و بلکه می توان گفت ناممکن است و از جمله این گونه زمینها ،زمینی است که اطلاع و علمی در باره سابقه آن در دسترس نباشد.

۲) زمینی است که موات به عارض می باشد .یعنی زمانی آباد بوده و کشت می شده بعداً دچار خرابی و ویرانی شده است .مانند زمین های اقوام منقرض شده که آثار شهر و مرز و خرابه های خانه ها در آن بجای مانده است و اینکه زمین موات زمینی است که فعلاً مورد  بهره برداری واقع نمی شود».[۳]

ب ـ تعریف قوانین از زمین موات

در قوانین (خواه قبل از انقلاب خواه بعد از آن ) در تعریف زمین موات از نظر فقها کاملا ًتبعیت شده است یعنی زمین بایر به طور مجزا تعریف نشده بلکه همراه با تعریف زمین بصورت یکجا آمده است.

۱-  قانون مدنی

به موجب ماده ۲۷ قانون مدنی :« اموالی که ملک اشخاص نمی باشد و افراد مردم می توانند آن را مطابق مقررات مندرج در این قانون و قوانین مربوط به هر یک از اقسام مختلف آنها تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند مباحات نامیده می شود .مثل اراضی موات یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد ».

این تعریف کاملاً با تعاریف فقهی منطبق نیست زیرا گفته است «مطل افتاده» و « آبادی و کشت و زرع در آن نباشد »، در حالی که باید عبارت به عمل نیامده باشد تعریف می شد.[۴]

۲- قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری

در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ حکم اراضی موات مشخص شده است و تعریف زمین موات به آیین نامه اجرایی آن محول گردیده است .در ماده ۲ آیین نامه مذکور آمده است:« زمین موات از نظر قانون زمینی است که معطل مانده و آبادی در آن بعمل نیامده باشد ». این تعریف از ملاک شرعی و فقهی تبعیت می کند و انطباق بیشتری با تعاریف فقهی دارد.[۵]چون طبق قانون مدنی ، وضعیت کنونی زمین ، ملاک تشخیص زمین بوده ولی بر اساس تعریف آیین نامه  اجرایی مذکور وضعیت اولیه و واقعی زمین ملاک تشخیص نوع زمین است .[۶]

مقررات وضع شده در این خصوص با صراحت اراضی موات را متعلق به دولت دانسته و اسناد مالکیت موات شهری و کیفیت عمران آن بیانگر نظام جدید مالکیت در اراضی موات می باشد ؛ از آنجا که طبق موازین اسلامی زمین موات ملک کسی شناخته نمی باشد و در اختیار حکومت اسلامی است و اسناد مالکیتی که در رژیم سابق نسبت به زمین های موات داخل محدوده شهری یا خارج از آن صادر شده برخلاف موازین اسلام و مصلحت مردم بوده است».

[۱] – حسن زاده،  بهرام ، حقوق تحلیلی اراضی و املاک ، ص ۲۶

[۲] – علامه محقق حلی،  شرایع الاسلام فی المسایل الحلال و الحرام ، ص۷۹۱

[۳] – روح الله (الموسوی) ،خمینی ، تحریر الوسیله ، ص۱۷۷

[۴] – اصغرزاده بناب ، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۴۲۳

[۵] – حسن زاده ، بهرام ، حقوق تحلیلی اراضی و املاک ، ص۲۸

[۶] – اصغر زاده بناب، مصطفی، حقوق ثبت کاربردی ، ص۴۲۳