مرجع صدور اجرائیه در سایر اسناد

به استناد بندالف ماده ۲ آیین نامه لازم الاجراسایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء و مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه نماید.

در اینجا نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که:

چون طبق اصل ۱۵۹ ق.ا. دادگستری مرجع تظلمات عمومی است[۱] بنابراین لازم‌الاجرا بودن سند مانع از اقامه دعوی در دادگاه به استناد آن نمی‌باشد. ماده ۱۱۰ ق.آ.د.م. نیز صریحاً بر جایز بودن اقامه دعوی در دادگاه به استناد سند رسمی دلالت دارد. زیرا برای دارنده سند رسمی این امتیاز را قائل شده که بدون سپردن خسارت احتمالی درخواست تأمین خواسته نماید یا قانون صدور چک که به دارنده چک بلامحل اجازه صدور اجرائیه از طریق ثبت محل یا اقامه دعوی کیفری و حقوقی در مراجع قضایی داده است.[۲]

در این زمینه رأی وحدت رویه شماره ۱۳ـ ۱۶/۳/۱۳۶۰ دیوان عالی کشور به شرح ذیل صادر گردیده است: «نظر به این‌که مرجع تظلمات عمومی دادگستری است، فلذا به‌جز آنچه که در قانون مستثنی شده انواع مختلفه دعاوی از جمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم‌الاجرا در دادگاه‌های دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و حکم ماده ۹۲ ق.ث  اسناد و املاک مبنی بر این‌که مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم‌الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاه‌های دادگستری ندارد و لازم‌الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می‌دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند. بنابراین رأی شعبه نهم دادگاه صلح تهران که بر وفق نظر فوق صادر گردیده صحیح و مطابق موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده ۳ اضافه شده ق.آ.د.ا.ک مصوب مرداد‌ماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است»[۳]. البته آنچه مسلم است اینکه برقراری صلح اجتماعی و کاستن از بار محاکم دادگستری و نیز عقل و منطق ایجاب می‌نماید، دارندگان اسناد لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای ثبت اقدام به اجرای اسناد خود نمایند و مراجعه این افراد به مراجع قضایی در مواردی که نفع معقولی در آن باشد، محدود گردد.

اکنون باید به نحوه درخواست اجرائیه و مرجع آن و کیفیت اجراء اسناد و شکایات ناشی از دستور صدور اجرائیه و توقیف عملیات اجرائی بپردازیم.

در مورد اسناد ثبتی اعم از اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای و اسناد و اجاره، مقام صالح برای درخواست صدور اجرائیه به او، سردفتر اسناد رسمی است، اگرچه ملک مورد وثیقه و اجاره، در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. در بند ج ماده ۲ آ.ا.م.ا.ر اعلام شده است «در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیر منقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است، از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند»[۴].

در مواردی که سردفتر رسمی ازدواج، سند نکاح را تنظیم و در دفتر خود ثبت می کند، نظر به اینکه قرارداد مهر نیز ضمن عقد نکاج، منعقد شده است، آن را نیز در دفتر خود ثبت می نماید.

مستفاد از بند الف ماده (۱)آ.ا.م.ا.ر.[۵] نسبت به املاک مورد وثیقه و اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر باشد و همچنین سایر اسناد راجع به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است ذینفع برای اجرای مفاد اسناد باید به دادگاه صالحه مراجعه کنند و ادارات و دفاتر اسناد رسمی نسبت به این قبیل اسناد نمی توانند اجراییه صادر کنند.[۶]

بنابراین، درخواست صدور اجرائیه باید طبق این مقرره به دادگاه عمومی صالح تقدیم شود. زیرا قانون، این دادگاه را صالح برای صدور دستور اجرائیه نسبت به حکم قطعی در دعاوی مربوط به املاک ثبت شده و ثبت نشده می داند و همین دادگاه نیز برای صدور آن دستور نسبت به سند ثبتی معامله راجع به ملک ثبت نشده (که دیر یا زود اعتراض در باره ثبت آن به دادگاه تقدیم می گردد) صالح است. پس هرگاه مهر، مال غیر منقول ثبت نشده باشد، یعنی ملکی که مهر قرار داده شده است در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت نشده باشد، درخواست صدور اجرائیه مهر از دادگاه به عمل می آید. اگرچه سند مربوط به مهر بودن ملک، در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. خواه در دفتر اسناد رسمی سردفتر ازدواج، خواه در دفتر سردفتر اسناد رسمی.

بند ج ماده ۲ آ.ا.م.ا.ر. و طرز رسیدگی …. می گوید: در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج وطلاق ورجوع شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است ونسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است از نظر دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.»

شورای عالی ثبت به شرح رأی مورخ ۵/۲/۴۶ اعلام نموده[۷] که صدور اجرائیه در مورد چک لی محل که هنوزموعدپرداخت آن نرسیده اشکالی ندارد، طرف اگرشکایتی داشته باشدمی­توان به دادگاه مراجعه کند.[۸]

در بند ۲/۱۴۵ حقوق ثبت اسناد و املاک غلامرضا شهری این مطلب چنین بیان شده است که: مرجع صدور اجرائیه در مورد اسنادی که در حکم اسناد رسمی لازم‌الاجراء می باشند از قبیل چک و اظهارنامه موضوع ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها و غیره از اداره ثبت محل باید بشود و مرجع صلاحیتدار برای صدور اجراییه در مورد آنها، اداره ثبت است نه دفترخانه اسناد رسمی، زیرا سند در دفترخانه ثبت نشده تا بگوییم که دفترخانه تنظیم کننده سند باید نسبت به آن اجراییه صادر کند و تنها اداره ثبت محل صلاحیت صدور اجراییه و وظیفه اجراء مفاد آن اسناد را دارد[۹].

۲ -شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی، جلد نخست، ص ۳۷۵٫

۳ -ماده ۱۱۰ ق. ا. د.م : در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی و دعاوی علیه متوقف خوانده نمی تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین نماید.

۱ -بازگیر، یداله، حقوق ثبت (منتخب آرای دیوان عالی کشور)، انتشارات فردوسی، چاپ اول، ۱۳۸۰، ص۷۸٫

۲ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۳۶٫

۳ – ماده (۲) آئین نامه اجرا «… در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است، برای اجرای مفاد سند، ذینفع باید به دادگاه صالح مراجعه کند».

۱ -میرزائی، علیرضا، حقوق ثبت کاربردی، ص ۲۰۸٫

۲- گاهی قانونگذار اسناد عادی را نیز صفت لازم الاجرائی اعطا می نماید از آن جمله چک که به موجب قانون چک و قانون چک ۱۳۴۴ در شعبه اجرای ثبت قابل صدور اجراییه می باشد، حتی چک بی محل اگرچه موعد پرداخت آن نرسیده باشد.

۳ -بازگیر، یداله، حقوق ثبت(منتخب آرای دیوان عالی کشور)، ص۸۹٫

۴ -شهرِی، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص ۱۹۴٫

: انواع اجراییه در مراجع صلاحیت­دار

اجراییه بر حسب اینکه از سوی دادگاه صادر شود یا از سوی یک مرجع ثبتی تفاوت می کند که در ادامه به بررسی این موضوع می پردازیم.

گفتار اول : اجرائیه دادگاه

ورقه ای قضایی است که به موجب آن الزام محکوم علیه به انجام مدلول حکم دادگاه به او گوشزد تا ظرف مهلت قانونی آن را به موقع اجرا گذارد.[۱] که برابرماده۱اجرای احکام مدنی هیچ حکمی از احکام دادگاه های دادگستری به موقع اجراگذارده نمی شود مگر اینکه قطعی شده یا قرار اجرای موقت آن در مواردیکه قانون معین می کند صادر شده باشد،برای اجرای حکم مدنی شرایطی لازم است که حکم جنبه اجرایی داشته باشد[۲].

گفتاردوم: اجرائیه ثبتی

اجرائیه است که از مرجع ثبتی (واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی وازدواج وطلاق) بر مبنای وجود یک سند لازم الاجرا صادر می گردد. (موضوع ماده ۲۸ قانون مالیات بر درآمد)

«اجرائیه» یا «ورقه اجرائیه» یا «لازم‌الاجراء» چهار عنوان مختلفی است که برای اجرائیه ذکر شده و منظور از آنها یک چیز است.

در تبصره سوم ماده ۵ آ.ا.م.ا.ر  و مواد ۱۷۹ و ۱۸۰ و ۱۸۱ و۱۸۲ و ۱۸۴ و ۱۸۵ و بسیاری دیگر از مواد آن آئین نامه کلمه «اجرائیه» آورده شده است ولی در ماده ۴ برگ های اجرائیه ذکر شده و در تبصره  ماده ۳۴ ق.ث  «برگ اجرائیه» و «اجرائیه» ذکر شد. و در تبصره دوم ماده ۵ همان آ.ا.م.ا.ر  و ماده ۵۰ آ.د.ا.ر.ک عنوان «ورقه اجراییه» به کار رفته است و در ماده ۱۵ نظامنامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق از آن به «لازم الاجراء» تعبیر گردیده است.

آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند ۱۴۷ «اجرائیه» را چنین تعریف
می کنند: منظور از «اجرائیه» یا «ورقه اجرائیه» یا «برگ اجرائیه» یا «لازم الاجراء فرم چاپی مخصوصی است که مرجع صدور اجرائیه آن را تنظیم و صادر می نماید و به اداره یا شعبه اجراء ثبت اسناد و املاک یا مرجع دیگری که قانون تعیین نموده است می فرستد و مأمورین اجراء موظفند که به اجرا بگذارند.[۳]

آقای دکتر بهرام بهرامی در کتاب اجرای مفاد اسناد رسمی در ص ۱۹ در تعریف اجرائیه می­گویند:

«اجرائیه، ورقه ایست که با تشریفات خاص قانونی در مراجع قضائی  یا اداری خاص تهیه و متضمن دستور اجراء یک دادگاه یا مفاد سند لازم اجراء یا دستور قانونی معینی است مانند اجرائیه احکام و قرارهای دادگاهها، و اجرائیه اسناد رسمی لازم الاجراء و اجرائیه مالیات یا عوارض شهرداری و غیره»[۴].

گفتارسوم: شباهت ها وتفاوت های اجرایئه ثبت و اجرایئه دادگاه

اگرچه بنا به تعریف ها، اجرائیه شامل اجرائیه ثبتی و اجرائیه دادگاه هر دو می شود، ولی باید دانست که اجرائیه ثبتی با اجرائیه دادگاه از چند جهت شباهت و از چند جهت تفاوت دارند.

بنداول: شباهت های اجرایئه ثبت و اجرایئه دادگاه

الف: هر دو،‌ ورقه رسمی هستند.

بً: هر دو بدنبال تقاضای کتبی ذینفع / متعهدله سند یا محکوم له (حکم قطعی) صادر می شوند.

ج: در هر دو آن ها، حقوق دولتی به موضوع لازم الاجراء یا محکوم به تعلق می گیرد.

د: امکان دارد که در زمان اجرای عملیات اجرائی، دستور موقت دادگاه به توقف یا توقیف عملیات اجرائی و سپس حکم دادگاه به ابطال عملیات اجرائی نسبت به هر دو آنها صادر شود.

هـ : در هر دو آن‌ها، راه شکایت از عملیات اجرائی باز است.

و: حق اجراء در اجراییه ثبتی پس از ابلاغ اجرائیه بر عهده متعهد تعلق می‌گیرد.^[۵] در صورتی که در اجرائیه دادگاه برابر ماده ۱۶۰ اجرای احکام مدنی، حق اجرا ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه بر عهده محکوم علیه حکم قطعی تعلق می گردد. ^[۶] و در باره اجرای احکام موقت حکم برابر ماده ۱۶۴ اجرای احکام مدنی، حق اجراء تعلق نمی گیرد مگر اینکه اجرای موقت حکم به اجرای قطعی حکم منتهی شود. ^[۷]

ز: برابر تبصره  ماده ۱۳۱ ق.ث  اجرائیه ثبتی هرگاه طرفین پس از صدور اجراییه و ابلاغ آن با یکدیگر سازش کنند یا ترتیبی برای پرداخت بدهند متضمناً مسئول پرداخت نیم عشر یعنی ۵% مبلغ لازم الاجراء خواند بود.^[۸] حال آن که در اجراییه دادگاه، هرگاه طرفین پس از انقضای ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، سازش کنند یا بین خود ترتیبی برای اجرای حکم بدهند، نصف حق الاجراء یعنی ۵/۲% دریافت خواهد شد.[۹] (ماده ۱۶۰ ق.ا.ا.م)

۱-مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، انتشارات فکرسازان، ج۱، چاپ سوم، ۱۳۸۶، ص۳۸٫

۲-همان.

۳-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص۱۹۹٫

۱-بهرام، بهرامی، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۹٫

۲ – ماده ۱۵۸  آ.ا.م.ا.ر: در هر پرونده اجرایی برابر ماده ۱۳۱ ق.ث و تبصره آن و سایر مقررات مربوطه پس از ابلاغ اجراییه حق الاجرا وصول می شود مگر اینکه مرجعی پرداخت حق الاجرا به عهده اوست به موجب مرقررات خاصی از پرداخت آن معاف بوده باشد.

۳ – مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج۲، انتشارات فکرسازان، چاپ سوم، ۱۳۸۷، ص۲۴۵٫

۴ – همان، ص۲۶۱٫

۵ – اباذر فومشی، منصور، قانون ثبت اسناد و املاک در نظم حقوقی کنونی، انتشارات خرسندی، چاپ اول، ۱۳۸۶، ص۳۲۳٫

۱ -ماده ۱۶۰ ا.م : پرداخت حق الاجرا پس از انقضای ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه بر عهده محکوم علیه می باشد ولی در صورتی که طرفین سازش کند یا بین خود ترتیبی برای اجرای حکم بدهند نصف حق الاجرا دریافت خواهد شد و در صورتی که محکوم به بیست هزار ریال کمترباشد حق الاجرا تعلق نخواهد گرفت.

اسناد منجز و معلق

موضوعاتی که در سند نوشته می شود یا منجز و بدون قید و شرط است یا مشروط و معلق مطابق ماده ۵۰ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی و تبصره ۲ ماده ۵ آ.ا.م.ا.ر  ورقه اجرائیه را فقط نسبت به موضوعاتی می توان صادر کرد که در سند منجزاً قید شده باشد بنابراین شرط صدور اجرائیه نسبت به سند رسمی منجز بودن موضوع مورد تقاضای صدور اجرائیه است و نسبت به موضوعات غیر منجز و مشروط و معلق نمی توان اجرائیه صادر کرد و باید برای اثبات تحقق شرط در دادگاه عمومی ذیصلاح اقامه دعوی نمود.

تعلیق در تعهدات، تحت عنوان تعلیق در عقود در حقوق مدنی مطالعه می شود[۱] و در نکاح که از عقود است و همچنین در طلاق که از ایقاعات است، باطل دانسته شده است[۲].

دربعضی ازمواد قانون مدنی، هم ازتعلیق در عقد وهم ازتعلیق درتعهد به صراحت نام برده شده است. از جمله در ماده ۶۹۹ ق.م آمده است «تعلیق درضمان، مثل این که ضامن قید کند که اگر مدیون نداند من ضامنم باطل است ولی التزام به تأدیه ممکن است معلق باشد[۳].» به این ترتیب. در حقوق مدنی ایران، تعلیق درعقد ضمان مبطل عقد است ولی تعلیق در التزام (تعهد) ناشی از عقد ضمان، صحیح دانسته شده است.

از آنچه گفتیم چنین نتیجه حاصل می شود که هرگاه در سند ثبتی، متعهد، معلق به امری شده باشد، پس از تحقق آن امری است که می توان گفت تعهد نامبرده در سند منجز است و می توان برای اجرای آن، تقاضای صدور اجرائیه نمود. زیرا اگرچه تعلیق در تعهد از نظر حقوقی اصولاً مجاز دانسته شده است، ولی موضوع صحت گنجاندن تعهد تعلق در عقد (سند ثبتی که اعم از عقود و ایقاع و تعهد است) غیر از مطالبه اجرای آن و تقاضای صدور اجرائیه است. زیرا تا تعهد معلق صحیح از تعلیق خارج نشده و به حالت موجود و دست نیافتنی درنیامده باشد، طلب اجرای آن، معقول به نظر نمی‌رسد.

اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد (حکم شماره  عمومی هیأت عمومی دیوان تمیز) پس نمی توان نسبت به سندی که در دادگاههای دادگستری مورد رسیدگی است صدور اجرائیه را تقاضا کرد بطور نمونه می توان به نقل مورد ذیل پرداخت «شخص ضامن حسن برای انجام خدمت کارمندی شد، در سند ضمان درج شد که این ضمان تا یکسال پس از عزل مضمون عنه اعتبار دارد پس از گذشت یکسال مذکور درخواست صدور اجرائیه به طرفیت ضامن به عمل آمد و ثبت مربوطه کسب دستور کرد و شورای عالی ثبت در تاریخ ۲/۱۰/۴۴ رأی داد»[۴]:

«چون ممکن است ضمانت مربوط به کشف تخلف در مدت یکسال بوده نه صرف انقضای مدت یکسال از تاریخ تعهد، مقتضی است متقاضی اجرائیه به دادگاه رجوع کند».

۲ -ماده ۱۰۶۸ ق.م: تعلیق در عقد موجود بطلان است.

۳ -ماده ۱۱۳۵ ق.م: طلاق باید منجز باشد و طلاق معلق به شرط باطل است.

۱ -حسینی نیک، سیدعباس، مجموعه قوانین کاربردی مجد، ص۱۱۵٫

۲ -رای شماره ۲۹۱۵ مورخ ۲۵/۱۰/۱۳۳۷ هئیت عمومی دیوان تمیز.

وجود مبنا و جهت قانونی برای صدور اجرائیه

حق مطالبه مفاد سند می بایستی بر مبنای جهت قانونی باشد و شخصی که علیه اواجراییه صادر گردیده می بایستی مطابق جهات قانونی مدیون حقیقی تلقی گردد، بنابراین هرگاه بدهکار وکیل تام‌الاختیار داشته باشد به صرف اینکه وکیل تام‌الاختیار می باشد، نمی توان اجرائیه را علیه وکیل صادر کرد.[۱] در این راستا می توان به ماده ۴۹ آ.ا.م.ا.ر  اشاره کرد که مقرر می دارد: «دفتری که سند مورد تقاضای اجراء در دفتر او ثبت شد پس از اطمینان به هویت تقاضاکننده و تشخیص اینکه حق مطالبه اجراء مفاد سند را دارد.»[۲]

فرقی نمی کند که ذینفع (متعهدله) همان شخصی باشد که مدیون در سند ثبتی، در مقابل او تعهد به امری یا دادن وجهی نموده است یا طلبکار بودن وی بر اثر جانشینی قراردادی یا قهری حاصل شده است. همچنان که تفاوتی نمی­کندکه خود طلبکارتقاضای صدور اجرائیه کندو یاوکیل اویا ورثه او. آنچه مهم است اینکه سمت شخص درخواست کننده ازنظرحقوقی اشکال نداشته باشد(طبق تبصره ماده ۳آئین نامه اجرا…)[۳]

بنابراین، اگر بستانکار سند ثبتی به شخص ثالث وکالت می داد که او در باره طلب موضوع سند تقاضای صدور اجرائیه کند و اموال منقول و غیر منقول مدیون را برای بازداشت معرفی نماید و تقاضای ارزیابی کند و در مزایده شرکت کند و ملک مدیون را به خود یا به هرکس دیگر منتقل کند، در همه این موارد، وکیل و وکیل در توکیل باشد، به ترتیبی که گفته شد، اجرای ثبت یا اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی چنین وکالتنامه‌ای را نمی‌پذیرفت ولی با ابطال بند ۷۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی شماره ۴۶۱۴/۱۰ مورخ ۱۹/۶/۱۳۶۰[۴] بدلیل مغایرت داشتن با ماده ۳۰ ق.د.ا.ر.ک مصوب ۲۵ تیرماه ۱۳۵۴[۵]، اینک منعی برای پذیرش وکالتنامه وجود ندارد. با وجود این دفاتر اسناد رسمی و اداره های ثبت و واحدهای اجرای ثبت به موجب دستورالعمل مشاره ۷۸۱/۳۴ مورخ ۲۳/۸/۷۳ سازمان ثبت، از پذیرش وکالتنامه وکیل دادگستری برای انجام امور ثبتی و ازجمله درخواست صدور اجرائیه به دستاویز این که این وکالتنامه مخصوص دادگاههاست و برای حضور در اداره های ثبت، وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، امتناع می کردند. با شکایت از مفاد این دستورالعمل به دیوان عدالت اداری، سازمان ثبت در لایجه دفاعی اعلام داشت: «با عنایت به مفاد نامه ۷۸۱/۲۴-۲۳/۸/۷۳ و استنباط از مفاد قانون وکالت مصوب ۲۵/۱۱/۱۳۱۵ و اصلاحات بعدی آن، وکالت نامه های وکلای دادگستری مخصوص دادگاه‌ها بوده و قابل ترتیب اثر و مباشرت در مراحل امضاء مدارک و مستندات مختلف ثبتی نمی‌باشد…»

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی مورخ ۱۲/۸/۷۵ اعلام داشت: «علاوه بر این که اختصاص وکالت نامه های وکلای دادگستری به مراجع قضائی نافی اعتبار آن ها در مراجع غیر قضائی نیست، اساسًا با توجه به حکم صریح ماده ۴۶ ق.ث  اسناد و املاک کشور در باب حصر موارد لزوم تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و این که وضع قاعده مبنی بر الزام وکیل دادگستری به تنظیم وکالتنامه رسمی به منظور مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور منوط به حکم مقنن و یا مأذون از قبل قانونگذار است، لذا دستورالعمل شماره ۷۸۱/۳۴-۲۳/۸/۷۳ خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و مستنداً به ماده ۲۵ ق.د.ع.ا ابطال می‌گردد».

۳ – رأی شماره ۴۹ مورخ ۱۱/۸/۴۴ شورای عالی ثبت.

۴ – میرزائی، علیرضا، حقوق ثبت کاربردی، ص ۱۹۷٫

۱ -«هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی متعهدله به عمل آمده باشد باید مدارکی که صلاحیت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود…»

۲ – بند ۷۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی تصریح دارد: «سردفتران اسناد رسمی از ثبت وکالتنامه ای که مدلولاً انتقال ملک غیرمنقول یا وسایل نقلیه به وکیل یا شخص ثالث و یا متضمن معاوضه ملک یا اعیانی تلقی می شود خودداری نمایند».

۳- ماده ۳۰ ق.د.ا.ر.ک می گوید: «سردفتران و دفتریاران موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند. مگر آن که مفادی مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت، باید علت امتناع را کتباً به تقاضاکننده اعلام نمایند.»

نحوه­ و رویه ­اجرای ­اسناد
مهمترین هدفی که از تنطیم هرسندی دنبال می شود اجرای آن می باشد. در این فصل تلاش شده نحوه اجرای اسناد را از شروع عملیات اجرایی تاانتهای عملیات اجرایی، با مداقه در مواد و مقررات قانونی مرتبط مورد بررسی قرار دهیم.
مبحث نخست: عملیات مقدماتی اجرایی
عملیات مقدماتی اجرایی شامل دستور صدور اجراییه تا ابلاغ آن به طرفین سند است. لذا قبل از پرداخت به این مراحل ابتدا مفهوم عملیات اجرایی را توضیح و نطرات مختلف راجع به این مفهوم را اورده و سپس مراحل مختلف آن را تبیین وتشریح نموده ایم.
گفتار اول: تعریف عملیات اجرایی
عملیات اجرائی یعنی اقدامات اجرائی و کارهائی که به اجرای مفاد سند ثبتی مربوط می شود[۱].
-آئین نامه اجراء، این عملیات را تعریف نکرده است.
-بخش اول ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر  می گوید «عملیات اجرائی، بعد از صدور دستور اجرا»^[۲]، شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم کند…»
-آقای دکتر حمیتی واقف در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک و اجرای ثبت بند ۴۷ بعد از تعریف عملیات اجرائی به شرح فوق از سه جهت به آن نقض وارد کرده اند[۳]:
اول: این که شروع عملیات اجرائی را بعد از صدور دستور اجرا» دانسته است. در صورتی که صدور دستور صدور اجراییه، خود جزء عملیات اجرائی است. زیرا دستور به اجراء جزئی از اجراء است و دستور به صدور اجرائیه، دستور به اجراء است و آن چه عرف، از عملیات اجرایی می فهمد، این است که این عملیات. با صدور دستور مقام مافوق یعنی رییس به زیردستان او آغاز می شود. چنانکه اگر مثلاً به کارگرانی که در دیرهنگام شب در پیاده رو و یا خیابان مشغول حفاری هستند گفته شود چرا این کار را می کنید و مزاحم خواب و استراحت ما شده‌اید؟ پاسخ خواهند داد: به ما نگویید، به آن که به ما دستور داده است، یعنی به رئیس ما بگوئید! بنابراین، باید در این بخش از ماده ۱۶۹ به جای این که شروع این عملیات بعد از صدور دستور اجراء دانسته شود، اعلام گردد که آغاز این عملیات، از زمان صدور دستور اجرائیه است. این نحوه بیان، ابهام موجود در عبارت «بعد از صدور دستور اجراء» را نیز از بین می برد. زیرا در این عبارت، معلوم نیست که دستور اجراء چه دستوری است؟ آیا دستور به صدور اجراییه است یا دستور به اجرای عملیات اجرائی؟ زیرا در مورد اول، این دستور، شامل تمام عملیات اجرائی می شود. درحالیکه در مورد دوم، چون این عملیات مراحل متعددی دارد، انجام هر یک از آن ها، با اجرای دستور است و «دستور اجرا» شامل هر یک از ان ها می شود. مثلاً با توجه به ماده ۲۸ آ.ا.م.ا.ر^[۴] تسلیم عین منقول و منافع آن به متعهدله، یک عمل اجرایی است و به عملیات اجرایی پایان می دهد ( بند «د» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر) ولی با توجه به سلسله مراتب اداری، در همین مورد هم باید رئیس اجراء دستور تسلیم مال و منافع آن را به مأمور اجراء بدهد. آیا صدور این دستور «دستور به اجراء» نیست؟
به نظر می رسد نوشتن عبارت «بعد از صدور دستور اجراء»‌در این بخش از ماده ۱۶۹ برای این بوده است که نویسندگان آین نامه اجراء صلاحیت رییس ثبت و هیأت نظارت برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را درنظر داشته‌اند. به خصوص که بعد از این عبارت، عبارت «موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریور ماه ۱۳۲۲» نوشته شده است. یعنی وقتی مطابق ماده ۱ آن قانون، دستور اجراء، مخالف با مفاد سند یا مخالف با قانون باشد یا به جهت دیگری در خور شکایت باشد، می توان از آن دستور به دادگاه شکایت کرد.
ولی اگر بعد از صدور دستور اجراء شکایتی از خود عملیات اجرائی وجود داشته باشد، از آن عملیات بادی به رئیس ثبت شکایت کرد و از تصمیم او به هیأت نظارت.^[۵] زیرا بعد از صدور این دستور است که عملیات اجرائی شروع می شود. در حالی که این تفکیک صحیح نیست و صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به شکایت از دستور عملیات اجرایی، نباید موجب این شود که آغا ز عملیات اجرائی، «بعد از صدور دستور اجراء» دانسته شود.
دوم: دومین نقص این ماده اینست که پایان عملیات اجرائی مشخص نیست. ولی در ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر  آمده است: «ختم عملیات اجرائی حسب مورد عبارت است از: الف) وصول تمام وجه موضوع لازم الاجراء و هزینه های مربوطه ب) تسلیم مال منقول به برنده مزایده ج) تنظیم سند انتقال پس از مدت مذکور در ماده ۳۴ مکرر ق.ث) تحقق تخیله یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد»
بنابراین ختم عملیات اجرایی، بستگی به نوع موضوع لازم الاجراء دارد، چنانکه اگر اجراییه را برای تخلیه ملک مورد اجرا صادر شده باشد، شروع عملیات اجرائی، صدور دستور اجراء است و ختم آن عملیات، تنظیم صورت مجلس تخلیه آن ملک است که دلالت بر تخلیه دارد.
افزون بر این، تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث  می گوید: «عملیات اجرائی، با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار مختومه خواهد بود. در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت محلس حراج می باشد».
به این ترتیب، پایان این عملیات به نوع موضوع لازم‌الاجراء از یک سو، و شیوه های اقدامات اجرائی از سوی دیگر، وابسته شده است. توضیح این که اگر مثلاً عملیات اجرائی در باره مفاد سند آغاز و مال غیر منقول متعلّق به بدهکار بازداشت شود، دو عمل برای پایان یافتن آن عملیات مقرر شده است: ۱-تنظیم سند انتقال ۲-تنظیم صورت مجلس مزایده.^[۶] زیرا به موجب مواد:  و ۱۲۱ و ۱۳۹ و ۱۴۰ و ۱۴۱ و … آ.ا.م.ا.ر، نسبت به اموال غیرمنقول نیز مزایده انجام می گیرد. بنابراین، اگر در زمان پس از تنظیم صورت مجلس مزایده، کار عملیات اجرایی را پایان یافته بدانیم^[۷]، سؤال اینست که اقدامات دیگری که در فاصله تنظیم این صورت مجلس تا تنظیم سند انتقال صورت می­گیرد، ازقبیل تهیه متن پیش نویس سند انتقال اجرایی و امضاء وارسال آن به دفتراسناد رسمی وپس از امضاء سندانتقال اجرایی وذیل ثبت سند در دفترخانه، چه نام دارند؟

در صورتی که به موجب این مقرره که تنظیم سند انتقال، پایان عملیات اجرائی است (صدر همان تبصره و بند «ج» ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر )، آن اقدامات، داخل در محدوده و قلمرو عملیات اجرائی خواهند بود. نتیجه این که در مورد اخیر، می توان از این اقدامات (هرگاه خلاف مقررات باشند) به موجب بخش دیگر همان ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر نزد رییس ثبت شکایت کرد و از تصمیم رییس ثبت به هیأت نظارت [۸]شکایت کرد. ولی در مورد پیشین نمی تواند.افزون بر این که تنظیم سند انتقال برابرآیین نامه قبلی، به موجب مقررات آیین نامه اجراء پس از انجام مزایده و تعیین برنده مزایده است، باید گفت در مواردی که به موجب ماده ۳۴ ق.ث ، بدهکار تقاضای حراج ملک را در مدت ۶ ماه پس از ابلاغ اجراییه نکند یا به حراج ملک،‌ خریداری پیدا نشود، ملک پس از انقضای ۸ ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه با دریافت کلیه حقوق اجرائی و تنظیم سند انتقال به بستانکار واگذار می شود. یعنی این که تنظیم سند انتقال، همیشه نتیجه حراج نیست، با این که نام این سند، در این مورد نیز سند انتقال اجرایی است.
۱-حمیدی واقف، احمدعلی، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۴۰٫
۲- موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از موارد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریورماه ۱۳۲۲
۳ -منبع قبل، همان.
۱ – ماده ۲۸ آ.ا.م.ا.ر می گوید: اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ۱۰ روز پس از ابلاغ، متعهد آن را تسلیم نکند، مأمور اجرا عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهد له تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت…»
۲- بخش دوم ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر: «… رئیس ثبت مکل است فوراً رسیدگی نموده و باذکر دلیل رای صادر کند، نظر رئیس ثبت به هر حال، برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیمی رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هئیت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هئیت نظارت مطرح و رسیدگی شود.
۱ – صدر تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث و بند ج ماده ۲۱۳ آ.ا.م.ا.ر ذیل تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر.
۲ – ذیل تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر ق.ث
۳-هئیت نظارت: هئیتی است مرکب از مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید.